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2012年 10月 25日 木曜日 8時 37分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション建替え円滑化法とは?【用語辞典】

マンション管理

 いくら堅牢なマンションでも、解体されずに永遠に建っているということはあり得ません。マンションの建替えという問題は、遅かれ早かれ、必ずやってきます。

これまでは、『区分所有法』に建替えに関する規定がありましたが、それでけでは、建替え決議後に諸々の問題が発生し、中々スムーズに進みません。多くの区分所有者がいれば、当然、事情も千差万別で、住宅ローンが残っている人、抵当権を設定している人、複雑に絡み合っている権利関係をどう整理するかが大問題となり、整理していくにもその煩雑さには気が遠くなるばかりです。

そこで、建替えの実務上の妨げとなっている原因を解消し、円滑に実務が進むよう2002年に『マンション建替え円滑化法』が制定されました。マンション建替組合の設立、権利変換手続による関係権利の円滑な移行等のことについて規定しています。

 

マンション建替組合

マンション建替えの決議が成立しても、そのままでは、建替えの当事者は当然、各区分所有者全員となります。つまり、それぞれが建替えの法律行為を行わなくてはならなく、たいへん非効率です。

そこで、建替え決議後に『マンション建替組合』という法人格のある組合の設立ができるようになりました(5人以上が共同)。設立には、建替え合意者の4分の3以上の同意を得ることと、都道府県知事の認可を受ける必要があります。

建替組合は、建替えに合意した区分所有者がその構成員になり、また建設や販売を行うデベロッパーが参加することもできます。

また建替組合は、建替えに賛成しない区分所有者に対して、売り渡し請求をすることができます。時価で買い取ることになりますが、買取金額については揉めることが多く、裁判上でも未決着のようです。

 

権利変換手続

住宅ローンなどで抵当権が設定されている場合、その抵当権者の同意がないまま建物を取り壊すことはできません。これまでは、個別に抵当権者と話し合いをして解決するしかなく、手間が掛かっていました。

そこで新たに『権利変換』という手法が導入されたのです。これは、建替え前のマンションの登記内容を、建替え後のマンションの登記簿に自動的にすべて移し変えることで、抵当権以外にも賃借権についてもそのまま移行します。

 

危険有害な状況のマンション

保安上で危険だったり衛生上で有害な状況にあるマンションについて、市町村長が建替えを行うべきことを勧告することができます。その際、賃借人や転出区分所有者の公共住宅斡旋や引越費用補助等がなされます。

 

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この記事は2009年4月時点での情報となります

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2012年 10月 24日 水曜日 8時 34分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンションの寿命【用語辞典】

マンション管理

マンションの寿命って何年?という問題は、中古マンションを購入する際はもちろんですが、マンション居住者が修繕計画や建替えを検討する際にも、非常に重要な事柄です。

しかしながら、残念なことに明確なものはありません。それは、コンクリートが朽ち果てたり、躯体が腐食したりといった物理的な耐用年数が、イコールマンションの寿命だとは言い切れないからです。建物は問題なくても、電気や給排水などの設備老朽化により、そのまま居住することが困難である場合も寿命といってよいでしょう。

国土交通省の発表によれば、アメリカの住宅寿命は55年、イギリスは77年なのに対して、日本はたったの30年とされていますが、これは理由のいかんを問わず、取り壊された時点の築年数を単純に平均した数値を示しています(一戸建て含む住宅全体)。このため、災害で損壊を受けて取り壊された例もあれば、まだまだ使える住宅を新たに建て替えるために解体した例もあるため、通常考える寿命とは、ちょっと違う数字といってよいでしょう。

結局、マンションの寿命は、物理的な要因でなくその他の要因で建替えをしているケースがほとんどで、また、建替えを実施したケースも非常に少なく、寿命が何年と言い切れるものはまだありません。

以下、寿命の目安となる考え方をまとめてみます。

法定耐用年数

日本では、マンション(鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造)の法定耐用年数(固定資産評価や税制上の減価償却年数)は47年となっています(1999年に改定)。ちなみにレンガ造・石造・ブロック造は38年、木造・合成樹脂のものは22年、木造モルタルは22年です。

法定耐用年数は、「原則として、通常の維持補修を加えながら通常の使用条件で使用した場合の効用持続年数を基礎として定める」と定義されています。 会計上の基準ですから、物理的な側面よりも「効用」、つまり経済的・機能的な資産価値に基づいています。

 

物理的な寿命

コンクリートが朽ち果てたり、躯体が腐食したりといった建物の物理的な耐用年数を指します。

物理的には60年は持つともいわれていますが、これは品質管理が厳格になった最近のマンションのことであって、高度成長期の頃に施工した築年数の古いマンションは別です。人手と材料が極端に不足していたため、コンクリートに海砂を混ぜ(鉄筋が腐食しやすくなる)たりと、品質に疑問の残るマンションも多いといわれています。

 

経済的な寿命

外壁や骨組みはしっかりしていても、電気や給排水、エレベータなどの設備が老朽化して、修繕や交換にコストがかかり過ぎるといった経済的な耐用年数を指します。

少々の故障なら修理を頼むことでさほど費用をかけずに元の状態に回復できますが、主要部品が故障するなどじた場合、リプレイスするなど多額の費用が掛かります。このような状態がいろいろな設備に発生すると、費用をかけて性能を保持していくのは、かえって高くつきます。つまり、経済的な『有効寿命』が尽きたのです。

 

機能的な寿命

流行や人々の価値基準は変わっていきます。生活スタイルなどの外部環境の変化に適合しなくなることで、寿命が尽きるという機能的な耐用年数を指します。

例えば、5階建てなのにエレベーターがないなど、現代の生活実態に合わないといったことがあげられます。

 

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2012年 10月 23日 火曜日 8時 31分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

太陽光発電【用語辞典】

マンション管理

 これまで、日本のお家芸であった太陽光発電は、普及率でドイツに抜かれてしまいました。04年度まで導入量も生産量も世界のトップであったのに、05年度末で補助金制度を終了した影響で設置戸数が減少に転じてしまったのです。しかし、ここにきてようやく「低炭素社会」の実現に向け、太陽光発電の普及に対して動きが見られるようになってきました。

経産省は09年1月に補助金制度を再開し、10年度以降、家庭で発電して余った電力を今までの2倍で電力会社が買い取る制度(期間は10年間)を審議中で、前倒しのスタートも検討されているようです。

これらの動きにより、太陽光発電の普及が一気に進みそうですが、実はこれらの施策の対象は、一戸建て住宅のみなのです。なぜ、マンションには太陽光発電システムが普及されないのでしょうか?

 

マンションに太陽光発電が普及しない理由

日本では家庭向けの電力自由化が実施されておらず、各家庭に電気を供給できるのは、太陽光などの自家発電を除けば、電力会社だけとなっています。

つまり、マンション管理組合が太陽光発電設備を導入し、それから各住戸に電力供給するのは、発電事業と見なされてしまい出来ないようです。なので現状でマンションに導入する場合、太陽光パネルを住戸ごとに持分がきちんと分け、送電系統や余った電気を電力会社に売るための電力量計なども、すべて住戸ごとに設置する必要があります。

もちろん、共用施設の電力のみに使用し、余剰電力は各住戸に供給せず、すべて電力会社に買い取ってもらえば問題はありません。でも、これでは集合住宅のメリットはなく、普及するはずもないですね。

 

ベランダ用太陽光発電システム

マンション全体での導入が難しいならと生まれたのが、各住戸のベランダに設置するタイプの太陽光発電システムです。

但し、設置場所が限られるため大規模なものはなく、発電能力も家庭全体を賄えるものはありません。各メーカーは、日々の研究を行っているようですので、今後の開発に期待したいところです。

 

低炭素社会実現に向けた社会的な役割

マンションは528万戸に達し、国民の1割を超える重要な居住形態というだけでなく、社会の重要なインフラでもあります。低炭素社会実現に向け待ったなしの状況の中、このインフラをまった活用できないのが現状です。

その原因となっているが、家庭向け電力『低圧電灯』分野の自由化問題です。既に産業用の『特別高圧』と『高圧』分野は順次自由化されました。2007年に検討されるも見送られた経緯がありますが、是非、早急な検討再開をしてもらいたいものです。

マンションの太陽光発電システム導入が促進されることは、マンション居住者のメリットだけでなく、夏季ピークとなる電力の安定的な供給のためにも、社会的ニーズとして考えたいものです。

 

 

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2012年 10月 22日 月曜日 8時 28分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

屋上緑化【用語辞典】

 マンション管理

近年、都市部の気温が異常な高温を示すヒートアイランド現象への有効な対策として、また潤いある都市空間づくりとして、屋上緑化が注目されています。

夏の強烈な照り返し(屋上のコンクリートの表面は50度を超す)も、冬の冷気も、屋上に緑のじゅうたんを敷き詰めれば、当然外断熱の効果は飛躍的に上がります。この特性は建物を長持ちさせることにもなりますし、光熱費コストの削減に繋がります。

都心などでは、貴重な「緑地」としての可能性が期待され、自治体では緑化政策の一環として、ビルやマンションの屋上緑化を推進しています。東京都をはじめ、ある一定の敷地面積を持つ建物を新築したり改築したりするときには、一定の屋上緑化が義務付けされました。

 

屋上緑化の効果

1)断熱効果(省エネルギー効果)

根から吸収した水分を葉などから水蒸気として放出し(蒸散作用)、これによって周囲の温度を下げる。一説によると20%もの省エネになるそうです。

2)劣化防止効果

建物にあたる紫外線を遮ることで劣化を防ぎます。但し、屋上建材と土壌との遮断を効果的にしないと逆に建物を劣化させるので注意が必要です。

3)保水効果

ゲリラ豪雨時など、アスファルトが雨水を吸収できず洪水になりがちなのを、雨水の流出を緩和することで抑制します。

4)防音効果

屋外の騒音を吸収します。

5)大気の浄化

植物は、地空温暖化の元凶といわれている二酸化炭酸ガス(CO2)を吸収し、代わりに酸素(O2)を提供します。

6)癒し効果(ヒーリング効果)

実は、緑に囲まれることによって、居住者の心を豊かにするという効果が一番大きいという声を聞きます。しかも、コミュニケーションにも役立っているようです。

 

導入の留意点

マンションの屋上緑化は、土壌と樹木をもってきて単に植えるだけというわけにはいきません。緑化のために必要な強度が十分に満たされているかなど、留意しなければならない点があります。

・積載加重のクリア(建築基準法には一定の基準が定められている)

・耐根施工(植物の根から建物を守るための施工)

・排水設備(雨水をたて管等に導くための施工)

・防風設備(風による土の飛散防止や植物が倒れない施工)

また、施工後には維持メンテナンスが必要となります。管理人や住民で対応できることと、専門業者に委託しなければならないことなど、管理費用面での十分な検討も忘れずに行ってください。

 

屋上緑化の工法

建築基準法では、屋上全面に荷重をかける場合、積載重量は1平方メートル当たり60キロに規定されていました。

このため、これまでは60キロ以下で生育可能なマット化された植物や芝生などに限られていました。それが、軽量でしかも排水性に優れ、なおかつ保水性も兼ね備えた土壌が開発されたことで、さまざまな植物の育成が可能となり、多様なデザインが楽しめるようになり、施工、防水、造園といった業者からさまざまな工法、商品が提供されています。

 

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2012年 10月 21日 日曜日 8時 25分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

駐車場の増設【用語辞典】

 マンション管理

マンションでは、全戸分の駐車スペースを確保していない場合がほとんどで、その結果、違法駐車が相変わらず居住者間のマナーをめぐるトラブルのトップとなっています(国交省『平成20年度マンション総合調査結果について』より)。

こうした問題を解決するためには、駐車場の増設が必要となります。増設の際、解決しなければならないこともたくさんありますが、駐車台数が増えることにより、駐車場収入増えるということと、「駐車場100%完備」が資産価値の向上にもつながるというメリットもあります。

 

駐車場不足の問題点

ガソリン高騰や地球環境への意識向上などで、自家用車を手放す傾向もあり、全戸分の駐車場を確保する必要はなくなっているようです。

しかしながら、概ね70%ぐらいの駐車スペースが確保できないと、敷地内の空地や通路、外周道路等への違反駐車が増え、以下のような問題が発生します。

1)消防車、救急車等の緊急活動に支障をきたす

2)道路の見通しが悪くなり、子供やお年寄りの交通事故が発生しやすい

3)歩道や路肩の占拠により、歩行者の通行に支障をきたす

4)緑石や人止柵等の共用・共有物を損壊する

5)屋外環境を悪化させ、マンションの美観を損ねる

また、敷地内駐車の区分所有者と、敷地外駐車の人の間に不公平感を生み出し、全区分所有者の共有地の使い方をめぐってトラブルになるケースが多く見受けられます。

 

駐車場増設の際の検討事項

現状が駐車場不足だからといって、即増設としてしまうのは早計です。家族構成や年齢構成、居住者の意向によっては、将来的に減少することも考えられます。そうなりますと、費用を掛けて増設しておきながら、借り手が減ることで駐車場収入が減少となることも考えられます。

居住者のニーズ等を調査把握した上で、増設する駐車場の規模・台数、駐車用地の確保の方法、駐車場の増設方式等を総合的に検討しましょう。

1)法令上の問題

敷地に余裕があるマンションは少ないため、駐車場増設は立体化を検討するのが通常です。導入する方式によっては、建築物に該当する場合があり、建ぺい率や容積率・日影規制などをクリアしなければなりません。

2)駐車場増設の収支問題

立体駐車場は、多額の費用が掛かりますが、その負担は、共用設備である以上、全区分所有者が負担することになります。

初期費用(工事費)と維持費用(メンテナンス費)の支出と、増設分の収入のバランスを見ていく必要があります。収支が合わない場合は、駐車場の値上げも検討しなくてはなりません。また工事費用が足りない場合、リフォームローンなどの借り入れを検討することになりますが、自治体に助成制度がないか確認してみましょう。

3)居住者の合意形成

駐車場増設が特定の居住者(専有部分)に影響を及ぼすことがないか、緑地縮小など居住環境のマイナスは許容範囲かなど、居住者の合意形成が重要です。

駐車場利用待機者は切望しているはずですが、既駐車場利用者や自動車非保有者は、直接的なメリットがありません。違法駐車解消や資産価値向上など、マンション居住者全体のメリットとして捉えて検討することが大切です。

共用部分の変更になりすので、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を要します。

 

駐車場の増設方式

1)平面式駐車場

平面的に駐車する一般的な形式です。工事費やメンテナンス費が最も安価で、車庫入れもしやすいが、1台当りの敷地面積が大きく、土地利用が最も低利用となります。

2)自走式立体駐車場

立体式の駐車場で自ら走路を運転して駐車する方式です。工事費やメンテナンス費は平面駐車場と機械式の中間です。耐久性は躯体(RC造又は鉄骨造)により変わります。

3)機械式多段駐車装置

パレットに車を載せ、動力でこれを上下左右させて立体的に駐車させる方式です。工事費やメンテナンス費用が高くつき、機械の耐久性も20~25年程度と短期です。また、出入庫に時間が掛かったり、パレットの大きさや重量制限で車高の高い大型車が入らない等のデメリットもありますが、1台当りの敷地面積が最も少なくて済み、敷地を最大限に活用できます。

 

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2012年 10月 20日 土曜日 9時 00分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

アスベスト(石綿)対策【用語辞典】

マンション管理

 2005年6月にクボタ神崎工場でのアスベスト被害による死者の公表があって以降、アスベストに対する社会的関心は日増しに大きくなりました。

アスベストは、耐火・吸音・保温性に優れ、しかも安価であったため、多くのマンションで使用されました。主に1988年以前の建物に使用されている例が多く見受けられます。

アスベストは天然の鉱物繊維です。繊維が極めて細く軽いので、空気中に浮遊しやすく、容易に吸引してしまいます。その結果、繊維が肺に突き刺さり、15~40年の潜伏期間を経て肺ガン、悪性中皮腫(悪性の腫瘍)などの病気を引き起こすおそれがあります。

現在は、製造も使用も禁止されていますが、これまで使用された製品を除去しない限り、危険はそのまま残ります。アスベストは、症状が進行するまで病気に気がつかないという特徴を持つため、より速やかな対策が必要です。

 

アスベスト製品の種類

アスベスト製品は、大きく2種類あり、対策が大きく異なります。

1)飛散性アスベスト製品

→吹付けアスベスト、石綿混入型吹付けロックウール

→鉄骨の耐火被覆などに使用され、劣化するとアスベストの繊維が空気中に飛散するおそれがある

2)非飛散性アスベスト製品

→Pタイル・石綿スレートなど固形化されたもの

→バルコニーのパーテーションボードなどに使用され、加工処理され固められているため、飛散する心配はない

 

アスベストの使用例

マンションの共用部分では、以下のような箇所にアスベスト建材が使用されています。

1)飛散性アスベスト製品

→エレベーター機械室、電気室、ポンプ室、屋内駐車場、エントランスホール、鉄骨造マンションの柱・梁・床等の耐火被覆、配管類の保温材

2)非飛散性アスベスト製品

→屋内階段床のPタイル、バルコニーのパーテーションボード、屋上パラペットやエントランスホールの屋根用スレート

 

アスベストの使用調査

すべてのアスベスト製品を除去するには莫大な費用が掛かるのと、飛散しなければ必ず危険だというわけではないため、使用状況を調査・確認し、適切な対策をすることが肝心です。

1)設計図書による調査

→図面に記載されている建築材料の商品名から判定

2)現場目視による調査

→アスベスト製品を使用している部位が露出していないか確認

3)分析調査による判定

→目視で判定出来ない場合、建材を採取し、専門の分析機関で調査

 

アスベストの飛散防止工事

調査の結果、飛散性アスベストが施工されている箇所に対しては、早急な除去処理が必要になってきます。

1)除去工法(リムーバブル工法)

→既存吹付けアスベスト層を下地から取り除く方法

→アスベスト含有建材が完全に除去されるので最も確実

2)封じ込め工法

→既存吹付けアスベスト層を残し、薬剤の含浸もしくは造膜材の散布等を施し、完全にアスベスト層に被覆、固着させる方法

→除去工法より安価だが、取り壊し時に除去工事が必要

3)囲い込み工法(カバーリング工法)

→既存吹付けアスベスト層を残し、使用空間に露出しないように板状材料等で完全に覆う方法

→除去工法より安価だが、取り壊し時に除去工事が必要

 

支援制度

マンションなどの民間建築物で、アスベストの有無を調査する費用と、除去・封じ込め・囲い込みをする費用に対して、公的補助をする支援制度を国は設けました。しかしながら、申請先となる全国1850の都道府県・市区町村で、窓口を設けてるのはたったの199(10.8%)であることが2009年6月の調査(国交省)で判明しました。

これは、国、自治体、建物所有者の3者が3分の1ずつ負担する仕組みとなっているため、自治体は費用負担が重荷となり、申請受付を見送った結果です。対策の遅れにより、被害が拡大することのないよう、再度、国と自治体が責任を持って促進を考えるべきでしょう。

 

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2012年 10月 19日 金曜日 8時 18分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

バリアフリー化工事【用語辞典】

 マンション管理

居住者の高齢化が進むマンションにおいて、安全・円滑な移動をサポートするため、廊下や階段など共用部分の段差解消等のバリアフリー整備は欠かせません。

2006年『バリアフリー新法』が施行され、高齢者・障害者等が日常生活する上で支障をきたさぬよう、廊下・階段・エレベーター等に必要な措置を講ずるべく努力義務が課せられました。

努力目標ではあるものの法整備の後押しもあり、マンション共用部のバリアフリー改修率のアップが期待されましたが、居住者間の意見調整や修繕費など検討事項が多いことから、依然進んでいない状況です。

 

バリアフリー化の課題

バリアフリー化するには、思った以上の費用が掛かります。バリアフリー化自体を反対をする居住者はいませんが、その分の費用を負担しなければならないことになると、単純に賛成とはいかないようです。

特に築年数が経ったマンションは、売買により区分所有者が入れ替わります。結果、世代格差が生じ、バリアフリー化への要望に温度差が出てしまうのです。大規模修繕工事、耐震改修工事という建物維持に欠かせない工事に比べ、残念ながら優先順位は低いようです。

しかもバリアフリー化は「形状の著しい変更を伴う共用部分の変更」となり、総会の特別決議(議決権の4分の3以上の賛成)を経なければならないのです。

近年はバリアフリー仕様かどうかが、マンション選びの重要なファクターになっています。バリアフリー環境を整備することが、マンションの資産価値を高めるといわれていますが、費用対効果でみると、厳しいのが現実のようです。

 

バリアフリー化工事の内容

バリアフリー化の中心的な内容は、段差の解消と手すりの設置ですが、高齢者や障害者の住民からマンションの中で不便な点や要望などを聞くことも大切です。以下、主な改修内容です。

・エントランスや通路にスロープを付け段差の解消

・階段や通路に手すりを設置

・床面を水に濡れても滑りにくい仕上げ材に張り替え

・駐車場に車椅子専用車輌用スペースを設置(建物に一番近い場所)

・通路や開口部幅の拡張

・点字ブロックの設置

 

助成制度

国は重点施策としてバリアフリー化率向上を目指し、各自治体でも補助を積極化しています。市区町村の補助制度などがないか、調べてみるとよいでしょう。 ただし、補助を受けるにあたっては、戸数や規模など条件がある場合がありますので、注意が必要です。

 

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2012年 10月 18日 木曜日 9時 11分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

耐震改修工事【用語辞典】

マンション管理

 耐震診断の結果、耐震性能を満たしていないことが判明した場合、なんらかの耐震改修工事を実施しなければなりません。

しかしながら、耐震改修に係る費用が相当程度多額となる可能性があることや、耐震改修により居住性に影響のある住戸とない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成を得るのが難しくなっています。その結果、マンションでは、本格的な耐震改修はほとんど進んでいない状況です。

いつやってくるか分からない地震に対して、いつまでも放置しておくことはできません。耐震化の必要性について、管理組合は積極的に区分所有者の理解を得られるよう活動することが求められます。

耐震改修工事は、その目的に合わせてさまざまな工法があります。管理組合は、技術情報を共有しつつアンケート等による区分所有者の意向を考慮して、複数の改修案について比較・検討しましょう。

特に、専有部分への影響がある工法については、事前に個別ヒアリング等によって承諾が得られるかどうかの可能性について十分に調査する必要があります。

 

強度の向上

大地震に耐え得るだけの強度を有していない建物に対して、建物の壁・柱・梁といった部材を補強または新設し、建物の頑丈さ(強度)を向上させることを目的とします。

1)枠付き鉄骨ブレース補強

→既存建物の柱・梁フレーム内に枠付き鉄骨ブレースを挿入

2)RC壁増設

→既存建物の柱・梁フレーム内に鉄筋コンクリート造壁(RC 造壁)を新設

3)増打ち壁

→既存壁に鉄筋コンクリート造壁(RC 造壁)を増打ち

4)鋼板壁増設

→既存建物の柱・梁フレーム内に鋼板壁を新設

5)そで壁補強

→既存建物の柱に鉄筋コンクリート造のそで壁を新設

6)外付けフレーム補強

→既存建物の柱・梁フレームの外側に新たにフレームを設ける

7)バットレス補強

→既存建物の外側にバットレスを設ける

 

靭性能の向上

建物の頑丈さ(強度)はあるが粘り強さ(靭性能)がないため、大地震時にもろく破壊されることが想定される建物に対して、建物の柱に鋼板を巻くなどにより、建物の靭性能を確保することを目的とします。

1)鋼板巻き立て補強

→既存建物の柱に鋼板を巻き立てて、耐震性能を向上させる

2)炭素繊維巻き補強

→既存建物の柱に炭素繊維シートを巻く

3)RC巻き立て補強

→既存建物の柱の周囲に厚さ10~15cm 程度の鉄筋コンクリートを増打ち

 

構造上のバランスの改善

一部の階だけ耐震壁が抜けている場合や、構造種別が中間階で変わる場合など、平面的・立面的なバランスが悪い建物に対して、壁などの新設等によって、構造上のバランスを改善することを目的とします。

1)耐震スリットの新設

→柱に取り付く腰壁やそで壁と柱の間にスリット(隙間)を設ける

 

地震力の低減

地震のエネルギーを吸収する装置を建物に設置し、地震時に建物が大きく揺れることを防ぐことを目的とします。

1)制震機構の組込

→既存建物の柱・梁フレームに制震ダンパー付きブレースを設置する

2)免震構造化

→既存建物に免震装置を設置する

 

 

 

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2012年 10月 17日 水曜日 9時 10分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

耐震診断の必要性【用語辞典】

 マンション管理

世界有数の地震大国である日本において、地震は避けて通れません。マンションは地震に強いとされていますが、すべてのマンションが問題ないわけではありません。

特に1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、現在の基準より耐震強度が不足しています(すべてのマンションがそうだというわけではありませんが…)。実際、阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震基準のマンションでした。1981年以前に建てられたマンションは、146万1056戸にのぼり、放置しておくと大変な問題となります。

これらのことから、旧耐震基準で建てられたマンションは、大地震時に倒壊・崩壊する危険性がないか確認することが急務となっており、現行の新耐震基準と照らし合わせてどの程度の耐震性を持っているかを判断する『耐震診断』が必要です。

 

建築基準法

1950年に制定された建築基準法は、1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県沖地震の教訓を踏まえ、1971年に鉄筋コンクリート造りの構造規定が強化され、1981年には大改正され現行耐震基準となりました(それ以降も一部改正はありますが…)。

ここで問題となってくるには、建築基準法は既存の建物には適用されないという点です。このため、改正前の建築基準法の基で建てられた建物は、耐震性能が劣っているケースが多くあります。現に阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが、旧耐震基準のものでした。

ちなみに現行(1981年)の耐震基準では、中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(震度6強から震度7程度)に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。

 

耐震改修促進法

1995年耐震改修促進法(建築物の耐震改修の促進に関する法律)が施行されました。

1981年に改正された新耐震基準を満たさない『特定建築物』は、現行の耐震基準と同等以上の耐震性能を確保するよう耐震診断や改修に努めることが求められています(義務ではありません)。分譲マンションは『特定建築物』に含まれませんが、申請し認定されれば、適用を受けることができます。

耐震改修計画が同法に適合しているかどうかの認定を受けると、耐震改修に関する一定の規制緩和や公的融資の優遇などを受けられるなどの緩和措置等も規定されています。

2006年の改正では、向こう10年間で耐震化率90%という目標も掲げられました。

 

地震に強い建物構造

1)耐震構造

柱、梁を太く頑丈につくり、建物自体で地震に耐えて建物構造部を守るというものです。ただ、建物の倒壊を免れたとしても揺れによる家具の転倒、間仕切壁や配管設備の損壊など、建物自体に大きなダメージを受けてしまいます。家具の下敷きになって多くの方が亡くなられたり、建物自体は残っても居住することはできず資産価値がなくなるなどの問題点があります。

2)免震構造

基礎部分に設置した積層ゴムの部分で地震力をカットするものです。耐震構造と違い、建物の揺れ自体が制限されますので、ヒビや家具の転倒も少なくなり、室内の人間の安全性に優れます。大地震時の揺れが耐震構造の1/3~1/5になるとされています。

3)制震構造

建物の各階または頂部にダンパーを設置することで地震エネルギーを吸収するものです。いかにゆれを少なくするかという考え方に基づいています。風ゆれに効果があるとされていますが、地震時に大きくゆれるため、家具や配管設備の損壊の恐れがあります。

 

耐震診断

マンションの耐震診断は、通常、予備診断(一次診断)と本診断(二次診断、三次診断)に分かれています。予備診断で概略の耐震性を判定し、本診断が必要かどうかを判断します。

本診断は耐震改修の方法や改修費用の概算を出すための診断です。本診断結果に基づいていくつかの改修試案を策定し、専門家と管理組合が耐震補強の効果の程度、優先順位、改修費用など具体的な検討に入ることになります。

 

助成金

都道府県や市区町村で耐震診断や耐震改修にかかる費用の助成制度が設けられている場合があります。国は、地方公共団体が行う耐震診断や耐震改修の助成について、支援の充実を図っています。

詳しくは、お住まいの市区町村にお問い合わせください。また、住宅金融公庫のマンション共用部分リフォーム融資は耐震改修も対象にしていますのでご確認ください。

 

設計図書の保存

構造計算書をはじめとした設計図書や修繕の履歴情報等は、今後の耐震診断、修繕(耐震)工事を行う際にも有用な書類となりますので、管理組合において、傷みや紛失のないよう保管することが望まれます。

2001年8月1日以降に建設工事が完了し分譲されたマンションについては、『適正化法』により売主から管理組合に引き渡されることになっています。それ以前のマンションについては、再度、確認することをおすすめします。

大規模修繕や補修工事を含めて、工事のたびに設計図を必ず受け取り、管理組合で保管するようにしましょう。

 

 

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2012年 10月 16日 火曜日 23時 04分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

大規模修繕工事の実施【用語辞典】

 マンション管理

大規模修繕工事の期間中は、生活に不便が生じますし、近隣にも迷惑が掛かります。

基本的には共用部分の修繕ですが、日常生活へも大きく影響します。バルコニーの荷物撤去、洗濯物が干せない、エアコン取り外し(使用不可)、断水、エレベーター使用不可、駐車場の一部使用不可、防犯問題(足場を組む関係で)など、居住者の協力を得なければ工事できない箇所が多くあるのです。

入念な準備はもちろんのこと、広報を徹底するなどきめ細やかな対応が重要です。

 

工事監理

大規模修繕工事を成功させるには、詳細な仕様に沿って工事が行われているか、工事工程は計画通りに進んでいるのかなど、的確にチェック(監理)することが重要です。

本来は、工事発注者である管理組合が行うべきですが、実際には多くの技術的専門知識を要求される業務であるため、外部専門家(パートナー)に委託をするのが一般的です。

施工業者自身が自主検査を行うところも少なくはありませんが、この自主検査はどうしても保身の方向に働くきらいがあります。これは、世の中の企業をみても内部統制が一番困難であることから、避けたほうがよいでしょう。

 

修繕工事説明会

大規模修繕工事の1ヶ月ぐらい前に、区分所有者や居住者に対して『修繕工事説明会』を開催します。管理組合の主催となりますが、施工業者、工事監理者から以下のような重要ポイントについて説明をしてもらいます。

1)施工スケジュール(作業日程・時間・休日等の設定)

2)仮設建物(現場事務所・トイレ・資材置き場等)の設置場所

3)居住者へのお願い事項

・バルコニー施工に伴う設置物移動、洗濯物関連、換気方法

・エレベーターの使用制限

・断水、排水制限

・駐車施設の車移動(足場を組むため駐車が出来ない場合等)

・その他通行禁止、立入禁止、使用禁止事項

4)安全対策・防犯対策

5)連絡方法・苦情窓口

 

修繕工事の実施

工事中は、適切な情報交換を行うとともに、関係者の十分なコミュニケーションが大切です。定例会議を設け、工事進捗のチェック、居住者からのクレーム等の確認、設計変更の協議などを行いましょう。

 

竣工検査

工事施工が最終段階を迎えた時点で、竣工検査を行います。施工者検査、監理者検査、管理組合検査という順に進み、不具合が発見された場合には、施工業者に伝えて直ちに修正をしてもらいます。

工事終了後に、竣工図書を受け取りますが、今後の建物の維持管理に重要な書類となりますので、きちんと保管しましょう。

 

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2012年 10月 15日 月曜日 9時 00分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

大規模修繕工事の業者選び【用語辞典】

 マンション管理

劣化診断の結果により工事内容がはっきりしたら、施工をする業者を決めることになります。施工業者の選定は、管理組合にとって最も重要な作業となります。修繕工事が成功するかどうかは、業者選びに掛かっているのです。

大規模修繕工事は何千万円、何億円という非常に高額な費用が掛かります。少しでも費用を抑えたいのは当然ですが、「安かろう悪かろう」では何の意味もありません。あくまで適正な修繕によりマンションが再生することが目的なのです。

また、施工業者の選定は、高額な発注額となるため、どの方法を取りどの会社を選択するにしても、区分所有者の納得性が重要です。業者選定のプロセスは、透明性を強く意識して行うようにしましょう。

 

施工業者の選定方法

1)入札方式

入札希望者を公募または指名して競争入札を行う方法です。原則として最低価格の会社との契約となります。

2)見積り合わせ方式

特定の数社を指名して、工事費とともに工事内容などについても合わせて提案してもらい、その内容を検討して最も適当と判断される施工業者を選定する方法です。

3)随意契約方式(指名方式)

特定の1社を指名して見積書を提出してもらい、その内容を検討・協議の上、選定する方法です。

施工業者のリストアップ

1)区分所有者の推薦

区分所有者の中に業界関係者が居る場合や、周辺マンションの評判などから推薦をしてもらいます。これは区分所有者の納得を得るためにも、必ず取り入れるべきです。

2)公募

インターネットや業界紙などで広く公募します。手間は掛かりますが、価格競争力のある業者が参加してくる可能性が高いと思われます。

3)外部専門家(パートナー)からの紹介

経験豊富なパートナーの意見は貴重で、効率的な方法ですが、透明性の確保という観点から、これのみは避けるべきでしょう。

4)マンション施工会社(ゼネコン)

自ら建設したものであり、そのマンションの構造・仕様に最も精通していると考えられます。

5)マンション管理業者(工事部門)

日常の保守点検業務、経常的小修繕工事等を通じてそのマンションを継続的に管理しているので、相応にそのマンションの状態を熟知していると考えられます。

 

施工業者の種類

1)総合建設業者(ゼネコン系)

人材面、技術面など組織としての能力は高いと考えられますが、作業は下請け業者に任せるため、教育、監督能力、現場監督の力量が問われます。

2)専門工事業者(○○塗装、○○防水など)

専門としている分野の工事についての技術力は高いと考えられるため、修繕の目的や範囲によっては有効でしょう。

3)マンション管理業者(工事部門)

日常の保守点検業務、経常的小修繕工事等を通じてそのマンションを継続的に管理しているので、相応にそのマンションの状態を熟知していると考えられます。

 

施工業者の選考

施工業者の選考は、決定までの経過が透明(ガラス張り)でなくてはなりません。選定経緯はすべて公表できるようにし、区分所有者の理解を十分得ましょう。

まずは、リストアップされた会社の情報を入手します。情報は、会社概要、財務内容、経営状況、大規模修繕実績、他マンションの評判などがあります。書類選考を行い、数社に絞り込んでいきますが、評価方法は、外部専門家(パートナー)にアドバイスを受けるとよいでしょう。

次に、書類選考に残った数社に見積もりを依頼します。比較検討ができるよう、見積要項書・設計図書を渡すことで、同一条件のもとでの積算が重要です。依頼時には施工業者にマンションに来てもらい、現場説明会を行えば現場の理解も深められ、またその場で質疑応答なども行え、一石二鳥です。

見積りがアップされた時点で、仕様や数量が正しいか、項目抜けがないかなどを確認し、3社程度に絞って最終的な選考(面接)を実施します。

選定基準は、競争原理を働かせるものの、見積り金額だけでなく、工事監理体制やアフターサービス体制が充実しているかどうかもチェックすることが必要です。

それ以外にも取り組み姿勢、現場代理人の資質、経営の健全性、大規模修繕工事の施工実績など総合的に判断しましょう。

 

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2012年 10月 14日 日曜日 8時 00分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

建物の劣化診断【用語辞典】

マンション管理

 大規模修繕工事は、高額な費用が掛かりますし、工事期間中は生活にもさまざまな支障をきたします。修繕プロジェクトが円滑に進むためには、多様な価値観の区分所有者が修繕の必要性について十分理解し、自発的に合意形成することが重要です。

そのためには、公正な専門家(パートナー)が建物についての調査診断を行い、どこがどのように傷んでいて直す必要があるのか、修繕にはどんな方法でいくら位の費用がかかるかと言った点を理解することが必要です。

劣化診断には、長期修繕計画を作成するために行うものと、大規模修繕工事等の実施のために行うものの2つがあります。

診断項目等は基本的に同じですが、長期修繕計画用は長期にわたる概ねの改修案を策定するのが目的で、大規模修繕工事用は実施に向けての工事内容と時期を確定するためのものであり、診断の精度等が異なります。

その他に、瑕疵を確認するために建物診断を行う場合があります。

 

予備調査

最適な診断方法を検討するための予備診断です。

現地調査を行い、マンションの状況を実地に確認した上で設計図書、過去の診断、補修の記録なども調査し、『診断計画書』を作成します。

 

本調査

できるだけ正確な情報を得るために、詳細かつ広範な調査をすることが望まれますが、一般的には経済性を考慮して、簡便な調査からスタートし、判断がつかない場合に、さらに詳細な調査へと段階を踏んで進められます。これらの過程を1次診断、2次診断、3次診断と呼んでいます。

本調査の結果は、『診断結果報告書』としてまとめます。

 

建物診断業者選び

建物診断(劣化診断)を依頼する業者は、以下の理由から、信頼できる第三者の専門家(建築士や設計事務所、民間診断業者、NPO)に依頼するのがベストです。

1)管理会社やデベロッパーに依頼するのは避ける

建物診断で深刻な不具合が見つかった場合、そのマンションのデベロッパーの関連業者だと、その事実を隠されたり過小評価されるリスクがあります。

2)修繕を請け負う施工業者に診断を依頼するのは避ける

施工業者と診断業者が同じだと、高い工事を請け負いたいがために、不具合を過大に評価して診断する可能性があります。

 

 

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2012年 10月 13日 土曜日 9時 00分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

外部専門家の協力方式【用語辞典】

 マンション管理

大規模修繕工事を実行するのは、一大プロジェクトとなります。マンションの修繕工事項目は実に多様で、多岐に渡る工事項目すべてに目配りできる知識、経験が求められます。管理組合が主体となって推進すべきですが、管理組合員だけですべての業務を処理することは、時間的にも知識的にも無理があります。

このため、外部の専門家(パートナー)を活用するのが一般的です。代表的な方式として3つありますが、あくまでも管理組合を補完するパートナーであって、丸投げするのはリスクがともないます。

 

管理業者主導方式

管理業者が主導して行う方式です。大規模修繕工事の準備段階から工事施工に至るまで、すべてに管理業者が主導的な役割を果たします。

管理組合が積極的でない場合、日常的に管理していて、すべてをわかっている管理業者が進めてくれるので、安心して任すことができます。

その反面、管理業者に丸投げとなるため、適正な価格より高くなることが多く見受けられます。

 

責任施工方式

企画・設計から施工まで一括して業者に発注する方式です。最初から1社に絞るケースと、何社かの入札(見積書の提出)によって業者を決定するケースがあります。

何れにしろ、専門的な第三者による点検がないため、結果的に割高となったり、安易な工事に終わるリスクがあります。

 

設計監理方式

設計事務所などのマンションに精通している建築士をコンサルタントとして選び、本工事に係わる専門的、実務的な部分を委任し、工事の段階では工事監理を委託する方式です。

設計と施工を分離しているため、施工会社の選定を同一基準で適正に行うことができ、工事の施工の厳正な点検も期待できるものです。管理組合にとっては安心して進められるものと考えられますが、すべてをお任せ状態にするのは他の方式と同様、リスクがあります。

 

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2012年 10月 12日 金曜日 9時 49分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

大規模修繕工事の進め方【用語辞典】

 マンション管理

大規模修繕工事は長期修繕計画に則り、必要な時期が迫ってきたら、具体的な準備に入ります。建物の状況把握から工事対象項目の選定、工事費用の積立状況確認、委員会の設置、監理方式、施工業者の選定など修繕工事に取りかかる前に管理組合としてやらなければならないことが非常に多くあります。最低でも1年以上の準備期間を考えておきましょう。

大規模修繕工事は何千万円、何億円という非常に高額な費用が掛かります。適正な修繕ができれば、マンションは当然生き返り、再生を果たすことになりますが、的確な手法を怠ったために高額な工事代金に見合わない、残念な結果となるケースも多く見受けられます。また、まだ使用できるにも関わらず、計画に盛り込まれているからという理由だけで、設備をリプレイスするのは勿体ない話です。

実施するにあたり、大切な資金が無駄にならないためにも、周到な準備が重要となります。

 

管理組合の体制

大規模修繕は、検討段階から実施まで複数年度にまたがり、またやらなければならないことがとても多いため、理事会役員だけで対応するのは困難です。このため、『修繕委員会』を設置し、理事会を支援するのが一般的です。

委員会メンバーは、理事経験者や知識を持っている専門家を活用するほか、主婦や若い人にも呼びかけるなど、バランスも大切です。

また、内部だけですべての業務を処理することは、時間的にも知識的にも無理があります。このため、外部の専門家(パートナー)を活用するのが一般的です。代表的な方式として、『管理業者主導方式』、『責任施工方式』、『設計監理方式』があります。

 

建物の劣化診断(不具合調査)

長期修繕計画で、大規模修繕工事の項目はあがっていますが、実際に修繕が必要かどうか、またどの程度の問題なのか調査診断をする必要があります。診断によっては。修繕しなくてもよい項目や、予想以上に劣化が進み計画になくても修繕しないと問題が発生する項目があるかも知れません。

診断は、予備調査を経て詳細な診断計画書を作成し、本調査に進みます。本調査は、簡便な方法から開始し、判断がつかない場合、更に詳細な方法で調査を行います。調査後、『診断結果報告』が作成されます。

 

修繕基本計画

建物診断結果や区分所有者・居住者アンケート結果などをもとに具体的な修繕計画の検討に入ります。

修繕委員会が中心となって、修繕時期、項目、内容、資金計画などを含めた基本計画を作成します。但し、専門的な知識を必要とするため、外部専門家に原案を作成してもらい、十分に説明を受けた上で検討していきます。

修繕基本計画は、トラブルを防ぐためにも総会の決議をしておくとよいでしょう。共用部分の変更などがある場合は、必ず決議が必要です。

 

修繕工事の設計

施工業者選定の際、比較検討が可能となる見積りを提出してもらうため、修繕工事の『設計図』と『仕様書』を作成します。

外部専門家が作成することになりますが、これが今後の修繕工事のすべての指示書となるため、しっかりとしたチェックが必要です。

工事見積り(施工業者選定)

工事に参加したい業者に対し、修繕工事の設計書と仕様書を提示して、見積りを提出させます。施工業者は、総合建設業者、専門工事業者、管理会社工事部門など、業種もなるべく広範囲に取るとよいでしょう。

選定の際、仕様や数量が正しいか、項目抜けがないかなどを確認し、3社程度に絞って面接を実施します。

選定基準は、見積り金額だけでなく、工事監理体制やアフターサービス体制が充実しているかどうかもチェックすることが必要です。それ以外にも取り組み姿勢、現場代理人の資質、経営の健全性、大規模修繕工事の施工実績など総合的に判断しましょう。

 

資金計画

修繕工事費の見積り額が明確になった時点で、修繕積立金の残高との確認をします。

資金が不足する場合は、工事内容を見直すか不足分を調達するか検討します。

 

総会決議

修繕工事内容、発注金額、工期、施工業者、資金計画などについて、最終的に総会で承認を取ります。

 

修繕工事発注

施工業者と工事請負契約を取交し、正式な発注となります。工事代金の支払いは、着手金、中間金、完了時の3段階に分割するのが一般的です。

 

 

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2012年 10月 11日 木曜日 9時 46分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

大規模修繕工事の項目【用語辞典】

 マンション管理

長期修繕計画の修繕工事項目は、個々のマンションの仕様や経年などに応じて、あらかじめ実施した調査・診断の結果を基に、必要な工事内容を含んだ項目を設定します。

(財)マンション管理センターは『長期修繕計画作成と見直しの手引き』で工事項目を以下のように分類しています。

 

建築系

【外壁】 外壁塗装/下地補修/シーリング防水

【屋根】 屋上防水/ルーフバルコニー防水

【床】 バルコニー修繕/廊下修繕/階段修繕

【鉄部等】 各種鉄部塗装/鉄骨階段塗装

【建具・金物】 建具修繕/手摺修繕/その他金物修繕

【共用部内装】 管理事務室内装/郵便受・掲示板・ネーム板等取替

 

機械設備系

【給水設備】 給水管洗浄・更新/量水器廻り/給水ポンプ/受水槽

【排水設備】 排水管/排水ポンプ

【ガス設備】 屋内管/共用本管/空調換気/給湯

【消防設備】 消化ポンプ/消火栓/火災報知器/ガス感知器/インターホン

【昇降機設備】 エレベーター

【その他設備】 自動ドア/機械式駐車場/インターネット高速通信

 

電気設備系

【照明器具】 共用灯/屋外灯

【共同視聴設備】 TV受信アンテナ/ブースター/分配器/ケーブル

【受電・変電設備】 引込開閉器盤/受電盤・配電盤

【避雷針設備】 避雷針

 

外構土木系

【外構】 駐車場/自転車置場/ゴミ置場/ブランコ等遊具/ネットフェンス

【土木】 アプローチ/通路/汚水本管/雨水本管

 

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2012年 10月 10日 水曜日 9時 42分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

修繕積立金不足の補填方法【用語辞典】

マンション管理

マンション購入当初は金銭的な余裕が少ないということと、デベロッパーが販売を優先したいという思惑から、ほとんどのマンションで非常に低い修繕積立金になっています。また、マンションの経年に伴い元々の計画より工事費用が膨らみ、積立金の資金不足が予想されることも多くあります。

そのような場合、管理組合にてその不足額を補うことになります。建物のメンテナンスが不十分となれば、安心してマンションで暮らすことはできません。手遅れになる前に、早期に対応することが肝心です。

それでは、資金確保策としてどのような方法があるのでしょうか。以下、考えられる方策をあげてみます。また以下の方策は、単独でなく各種組み合わせることによって、いろいろなバリエーションが考えられます。

 

修繕積立金を増額する

不足分を算出し、修繕積立金を増額するという、最も一般的な方法です。

25年以上の計画期間ということは、2回以上の大規模修繕工事が想定されます(実行は別)。すべての費用を算出した上で、一気に増額するやり方と、段階的に増額するやり方があります。

気をつけるべき点は、キャッシュフローという概念です。時期によっては、増額することで総額は足りても、間近に迫った修繕費が足りなくなるという場合があります。

工事実施年度にあわせて一時金を徴収する

不足分を算出し、一時金として徴収する方法です。

少額であればさほど問題はないですが、高額になると修繕工事ぎりぎりになって徴収できないなどリスクがあります。また、売買による新区分所有者が、一時金徴収の説明を受けてないなど、トラブルになる可能性もあります。

 

駐車場など、その他専用使用料を増額する

駐車場使用料が周辺相場とかけ離れている場合に増額したり、駐輪場やバイク置き場が無料となっている場合、有料化することなどが考えられます。

但し、区分所有者全員に平等に負担を強いるわけではないので、合意を得ることが比較的難しいです。

 

駐車場など、その他専用使用料を積立金会計へまわす

駐車場使用料や専用庭・ルーフバルコニーなどの利用料収入を管理費会計に充当している場合、積立金会計へ振り替えることで不足分を補います。

これは標準管理規約で、日常的な管理費用以外は修繕積立金として積立てるとしていながら、そのようにしていない管理組合が多いためです。

振り替えにより管理費が不足する場合、管理費を値上げするか削減することをしなければなりません。

金融機関から融資を受ける

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)に『マンション共用部分リフォーム融資』という制度があります。

一定の条件を満たした管理組合に対し、1戸あたり150万円×戸数を限度として総工事費用の80%までの融資が受けられます。融資期間は1年から10年以内で借り入れ時の金利(2.32%、平成21年5月12日以降)で固定で、担保は不要ですが、(財)マンション管理センターの保証を付ける必要があります(保証料別途)。

※自治体によっては金利の一部を助成する制度があります

 

管理費を抑え、浮いた分を積立金会計へまわす

積極的に管理費を抑制し、その分を積立金会計にまわすことで補うやり方です。

管理費は、マンション購入当初にデベロッパーが決めています。管理業者が系列である場合が多く、管理費は高止まりしている傾向にあります(積立金が低額ですが)。このため費用削減策として、単純な値下げ交渉から管理業者のリプレイス、管理形態や内容の見直しなど、やりようはいろいろあります。

 

駐車場の増設や屋上広告の設置など収入を増やす

管理組合の収入を増やすというのは、考え方としてはありますが実現性は低いと思われます。

平置き駐車場を立体駐車場にしたり、屋上に広告塔を設置するなど、収入増の可能性はありますが、設備費用や保守費用が掛かるなど収支のバランスをみる必要があります。まして、利用者が居なかった場合、費用だけが掛かるというリスクもあります。

収入増の方策は、よほど収益が見込めるか、設備投資の必要にないものがよいでしょう。

また忘れてはならないのが、管理組合が収益事業(屋上広告や自動販売機設置など)を行う場合は、収益事業による会計を管理費や修繕積立金と区分し、特別会計として区分経理するなど、手間も掛かるということです。

 

 

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2012年 10月 9日 火曜日 9時 38分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

長期修繕計画の作成【用語辞典】

マンション管理

 鉄筋コンクリートで造られた堅牢な建物であるマンションも、雨風や直射日光に何年ももさらされていれば、色々な部分が劣化していきます。例えば、屋上や外壁の劣化によりひび割れが生じた場合、専有部分へ雨漏れするだけでなく、躯体(建物本体)にも重大な影響が生じます。

建物の価値や機能を損なわないためには、日常的な維持管理はもちろん、長期的かつ計画的な修繕が必要なことは言うまでもありません。マンションでは、”どの部分”を”いつ頃”、”どのくらいの費用”でという『長期修繕計画』を作成し、その計画に沿って適切な修繕を行っていきます。

『長期修繕計画』は本来、新築竣工時に作成するのが理想ですが、築数年後であったり大規模修繕工事の実施に合わせて計画されることが多いようです。多額の費用が必要となるので、なるべく早期に定め、区分所有者間で合意し資金を確保しておくことが、円滑に進めるのためにとても重要です。

 

修繕積立金

長期修繕計画を実行するには、当然のことながら修繕資金の準備が不可欠です。管理組合は、『修繕積立金』を管理費と別会計で積み立てます。積み立てる算定根拠となるのが、長期修繕計画となります。

修繕積立金は、一定期間経過の計画修繕等に充てますが、修繕工事費だけでなく、調査診断、修繕設計、工事監理、長期修繕計画の見直しなどのコンサルタント費用も含むことになりますので、きちんと予算化しておきましょう。

参考として、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が設定している『優良中古マンョン基準』における平均修繕積立金が以下の通りです。

・経過  1~  4年目 →   6,000円/戸

・経過  5~  9年目 →   7,000円/戸

・経過10~16年目 →   9,000円/戸

・経過17年目以降 → 10,000円/戸

 

標準管理規約における長期修繕計画

マンション標準管理規約では、長期修繕計画について以下のようにコメントしています。

1)長期修繕計画の計画時期を25年程度以上とする(新築時30年)

2)長期修繕計画の対象工事として、外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓および玄関扉等の開口部の改良などとし、修繕周期や工事金額を定める

3)長期修繕計画における全体の工事金額を定める

4)長期修繕計画の内容については、定期的(5年程度)な見直しが必要

長期修繕計画作成のガイドライン

国土交通省は、平成20年6月に『長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント』を発表しました。ポイントは以下の通りです。

1)比較検討を容易にするため、長期修繕計画の『標準的な様式』を作成

2)項目漏れを防ぐため、標準的な『推定修繕工事項目』を示す

3)修繕積立金の将来的な引き上げ幅を少なくするため、『均等積立方式』を基本とする

※修繕積立金額の算出(徴収)の方式

・均等積立方式:修繕計画期間の総額を算出し均等で負担する

・段階増額方式:一定期間ごとに段階的に増額していく

・一時金徴収方式:不足分を明確にし一時金として徴収する

 

現状の問題と懸念

これまで分譲されたほとんどのマンションは、デベロッパーの販売を主眼に置いた低い修繕積立金になっているため、当初の金額では必ず不足が発生していました。このため、修繕計画を作成する段階になってはじめて不足に気づき、積立金を増額したり一時金でまかなうなど対応をしているのが現状です。

このように問題を先送りしてきたことを反省し、行政も平成16年の『標準管理規約』改定で修繕計画期間を25年に延長したり(新築時30年)、平成20年に『長期修繕計画標準様式』で修繕項目漏れを防ぐなど、改善に努めています。

それでもまだ先送りしている感は否めません。それは当たり前の話ですが、古くなればなるほどメンテナンスコストは増大するのです。

一般的には、大規模修繕工事が終了した時点で積立金が底をつくというぐらいしか徴収していません。次の大規模修繕工事の方が修繕箇所が増え、費用がより掛かるのが通常です。このため、修繕計画期間の延長(25年)は意義のある施策ですが、それでもその先にはもっと費用が掛かるのです(はず)。本来は、40~50年後にある建替え時の解体費用までを見込むことができればベストなのではないでしょうか。

右肩上がり経済が望めない今、所得が増えることを前提には考えられません。そんな中、住民の高齢化とともにマンションも老朽化していき、維持するコストは増えていくのです。

問題を先送りしていて、安心してマンションで暮らすことはできません。残念ながら、自分たちの生活は自分たちで守るしかありません。

 

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2012年 10月 8日 月曜日 8時 35分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

ライフサイクル設計【用語辞典】

 マンション管理

マンションは、鉄筋コンクリートで造られた堅牢な建物であるため、メンテナンスはそんなに必要ないと考えがちですが、決してそんなことはありません。雨風や直射日光に何年もさらされた外壁や、何年も使用した各種設備は、色々な部分が劣化していきます。

特にマンションはオフィスビル等と違い、24時間365日酷使される訳ですから、他の用途のものに比べてより傷みやすい建物といえます。

マンションは、機能回復のため修繕等の手を加えない限り、人間の身体のように自然に回復することはありません。手間が掛かるものです。

それを踏まえ、問題が発生してから対応するのでなく、建物等に起こるさまざまなこと(劣化等)を予測し対応をしておくこと(ライフサイクル設計)で、はじめて安全で安心な暮らし得られるのです。

 

保全行為

マンションの機能や性能をきちんと維持することを『保全行為』といい、『維持保全』と『改良保全』があります。

『維持保全』は、マンションの初期の機能や性能をきちんと維持することで、『改良保全』は、初期の機能や性能を上回って改良することをいいます。

通常、経年10年くらいまでは維持保全が主に行われ、それ以降改良保全が部分的に加わっていきます。経年20年以降では、改良保全のウエイトが大きくなるとされています。

また、雨漏りや故障など実際に問題が発生してはじめて修繕することを『事後保全』といい、点検や診断によって劣化損傷を予測して予防的な措置を施すことを『予防保全』といいます。

当然、不具合が生じて補修する事後保全の方が多大な時間と費用が掛かりますので、予防保全を行うことが大切です。

 

維持保全の費用区分

マンションを維持保全する費用の区分とその内訳は以下の通りです。

1)管理費

→清掃:エントランスなどの共用部分の日常清掃や定期清掃

→保守点検:エレベータなどの共用施設の日常点検

→一般修繕:ドア・タイルなどの器具等の破損修理

2)修繕積立金

→計画修繕:鉄部塗装・給排水設備などの一定期間経過の計画修繕

→特別修繕:災害による被害の復旧、耐震補強など

→変更:バリアフリー、エレベータ新設などの改良

※大規模修繕:上記に加え、屋上防水・外壁など一時期にまとめて実施

 

ライフサイクルコスト

マンションの耐用年数は、建築およびメンテナンス状況によりかなり個体差があるようですが、税法上では47年となっています。建物の建築から解体するまでに掛かるであろう生涯の総費用(管理や維持・改良保全)を『ライフサイクルコスト』といいます。

このライフサイクルコストの算出は、一様ではありません。極端な話、問題が発生するまで一切修繕をしない考え方もありますし、適時に診断をして予防していく考え方もあります。安全な住環境は大前提にしなければなりませんが、その中で最も経済的な案を決定するのが重要です。

 

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2012年 10月 7日 日曜日 8時 33分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

住宅瑕疵担保履行法とは?【用語辞典】

 マンション管理

平成12年に施行された『品確法』では、売主(デベロッパー)に10年間の瑕疵担保責任を負う義務を定めています。しかし、平成17年の構造計算書偽装問題でデベロッパーが倒産し、瑕疵担保責任を果たせず、消費者保護が不十分であることが明らかになりました。

この住宅瑕疵担保履行法は、保険や供託によりデベロッパーの資力を確保し、買主や発注者が安心して住宅を取得できることを目的に定められました。

 

スケジュール

平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅が対象となります。デベロッパーは、保険加入か供託を行い、年2回の基準日時点での保険や供託の状況を、許可や免許を受けた国土交通大臣か都道府県知事に届け出る必要があります。

 

 

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2012年 10月 6日 土曜日 17時 49分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション建替えの実務【用語辞典】

 マンション管理

マンションの建替えは、世代や価値観、経済状況が異なる区分所有者をうまくまとめていかなければならないという、大変困難なプロジェクトとなります。それでなくても、自己の利益が最優先されがちなため、入念な準備と計画的な推進が必要です。

最も重要なポイントは、初期の検討段階から事業実施の段階に至る全てのプロセスにわたって、居住者等の合意形成を適切に図っていくことです。

 

建替えか修繕かの判断

マンションの老朽化や設備陳腐化を踏まえ、区分所有者が望む居住環境を実現するには、建替えか修繕のどちらがよいか、費用対効果に基づき判断することになります。

1)マンションの老朽度判定、ニーズ等の把握と要求する改善水準の設定

2)修繕・改修の改善効果の把握と費用の算定

3)建替えの改善効果の把握と費用の算定

4)費用対効果に基づく建替えか修繕・改修かの判断

 

建替えの合意形成

マンションの建替えを成功するためには、区分所有者が主体となって、建替え計画に対する合意を適切な手順で形成していくことが最も重要です。

1)準備段階

区分所有者の有志が集まり、建替え提起のための基礎的な検討を行います。

2)検討段階

管理組合として、修繕との比較を含めた建替えの必要性や、建替えの構想についての検討を行います。

3)計画段階

区分所有者の合意形成を図りながら、建替え計画の策定を行います。

 

『区分所有法』の建替え決議

区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、建替えを決議することができます。その決議集会には、招集通知を2ヶ月前までに発しなければならず(通常は1週間前)、区分所有者に十分な考慮期間を与えることが必要となります。

決議においては以下の事項を定める必要があります。

1)新たに建築する建物の設計概要

2)建物の取壊しおよび再建建物に要する費用の概算額

3)費用の分担に関する事項

4)再建建物の区分所有権に帰属に関する事項

招集通知には、議案要領のほか、以下の事項も通知しなければなりません。

1)建替えを必要とする理由

2)建替えをしない場合の維持回復費用の内訳

3)建物の修繕計画内容

4)修繕積立金会計の積立額

また、建替え決議集会を招集した者は、説明会を開催する義務が発生します。これは、書面による交付だけでは、区分所有者が十分に内容を理解できないからです。説明会は、建替えを決議の1ヶ月前までに開催しなければなりません。

 

マンション建替組合の設立

建替え決議が成立すると、『マンション建替組合』という法人格のある組合が設立できます。個人施行者による建替えも可能ですが、法人格があることで、建替え資金の借り入れや各種契約行為の履行を安定化させることができるというメリットがあります。

設立には、以下のような要件が課されます。

1)建替え合意者の中から5人以上の設立発起人

2)建替え合意者の4分の3以上の同意を得る

3)都道府県知事の認可を受ける

建替組合は、建替えに合意した区分所有者がその構成員になり、また建設や販売を行うデベロッパーが参加することもできます。

建替組合は、理事3人以上、監事2人以上を総会で選任し、理事の互選により理事長を決めます。ここら辺は、管理組合と同じ仕組みですね。理事・監事の任期は3年以内です。

また、知識を有し、公正な判断のできる審査委員を3人以上選任します。

 

権利変換手続

建替え前の区分所有権を建替え後の権利に変換する手続きを行います。この手続きにより、建替え前のマンションの登記内容を、建替え後のマンションの登記簿に自動的にすべて移し変え、抵当権以外にも賃借権についてもそのまま移行します。

1)組合員の議決権の5分の4以上の同意

2)組合員以外の関係権利者(抵当権者、賃借人)の同意

3)審査委員の過半数の同意

4)都道府県知事の認可

 

建替え工事の実施

建替え事業の施工者は、権利変換期日後、明け渡しの期日を定めることになります。区分所有者や賃借人は、その期日までに引越しを完了しなくてはなりません。

建替えに賛成しない区分所有者には、権利を時価で買い取り(売り渡し請求)、立ち退いてもらいます。引き続き賃借を希望しない借家人には、補償金の支払いに代えて転出しもらいます。

 

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2012年 10月 6日 土曜日 8時 29分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

瑕疵担保責任【用語辞典】

 マンション管理

欠陥住宅に対する世論の高まりを受け、平成12年4月に施行されたのが『住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)』です。

これは、住宅の性能の表示基準を定めるとともに、売主(デベロッパー)に10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保を目指します。

アフターサービスと違い、適用対象が柱や梁、屋根や外壁などの『基本構造部分』に限られ、建付けなど『内装』に関する部分は含まれません。

 

新築住宅の10年保証

マンションの売主(デベロッパー)や施工会社(ゼネコン)に10年間の瑕疵担保責任を義務付けるものです。

法律では「構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分」つまり、柱や梁、基礎などの構造部と、屋根・外壁などの雨水を防ぐ部分に欠陥があった場合、売主や施工会社が10年間は無償で修理することとなっています。

 

 

住宅性能表示制度

住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される『設計住宅性能評価書』と、実際に住宅を検査することにより作成される『建設住宅性能評価書』があります。

 

 

住宅紛争処理体制

欠陥があることが後日判明した場合、問題になるのがそれが欠陥によるものなのか、経年劣化なのか、判断が付きにくい場合です。

住宅性能表示制度の『建設住宅性能評価』を受けた住宅の場合、指定住宅紛争処理機関(弁護士会)に対して、紛争の処理を申し立てることができます(費用は原則1万円)。

 

 

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2012年 10月 5日 金曜日 8時 27分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

アフターサービス【用語辞典】

 マンション管理

ほとんどのマンションは、入居した後で気づいた不具合を無償で補修してもらえる『アフターサービス』が付いています。別項で述べる『瑕疵担保責任』と混同しがちですが別なものです。

アフターサービスは瑕疵担保責任と違い、法律で義務付けられたものではなく、あくまでも売主(デベロッパー)が売買契約に基づき自主的に行う消費者サービスとなります。

但し、何から何までアフターサービスで対応してくれるわけではありません。現実的には、「アフターサービス規準外です」と断られてしまうケースが多くあります。アフターサービス基準書をしっかりとチェックしておきましょう。

 

アフターサービス基準

大手デベロッパーなどが加盟する「社団法人不動産協会」では、統一のアフターサービス基準を用意しており、加盟する企業はこの基準に基づいています。

一番重要な「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」については、竣工後10年間保障されています。

なお、経年変化や使用上のミス、天災地変(地震・火災・風・水・雪害)の不可抗力による場合などが原因の不具合には適用されません。

 

定期点検

引渡し後約3ヶ月もしくは約6ヶ月、約1年、約2年後に定期点検を実施して、入居後の不具合箇所について補修工事等が行なわれます。詳細は、各デベロッパーごとに設定しています。

 

 

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2012年 10月 4日 木曜日 8時 24分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

自家用電気工作物定期点検【用語辞典】

マンション管理

 『電気工作物』とは発電、変電、送電若しくは配電又は電気の使用のために設置する機械のことをいいます。

一般家庭で使用される屋内配電設備等は『一般用電気工作物』となり、マンションの各住戸もこれにあたります。それに対し、マンションの共用設備(給水設備、排水処理設備等)で使用される電気設備のうち、高圧(600V以上)の受電の設備と10kW以上のものは、電気事業法により『自家用電気工作物』に分類されます。

何が違うのかというと、『一般用電気工作物』は電力会社が保安業務を担いますが、『自家用電気工作物』は自主保安が義務付けられています。

この場合マンション管理組合は、電気主任技術者を選任し、電気設備の予防保全を行うため点検計画などを定めた保安規程を作成し、経済産業省に提出しなければなりません。さらに毎年1回、設備を停電して精密検査・測定、また毎月1回外観点検などを実施し、報告することになります。

但し、有資格者の居るマンションはまれでしょうから、実際には保安管理業務を委託することになります(作成・届出から点検・報告まで)。

 

点検

保安規定では設備の工事、維持、運用に関する保安のために、巡視、点検、手入れをすることが義務付けられています。

点検は日常巡視点検、定期点検、精密点検の3つに分けられます。

1)日常巡視点検(毎月1回)

機器を運転状態にしたまま、損傷、変形、加熱による変色などの異常の発見につとめます。

2)定期点検(毎年1回)

全設備を停電させて、機器の清掃、締めつけ点検、各機器の絶縁抵抗測定や保護装置の作動試験などを行い、技術基準に適合しているか確認します。

3)精密点検(3年に1回)

全設備を停電させて、各機器の特性試験、自家用発電設備ある発電機やエンジンの分解点検、変圧器などの絶縁油の劣化測定を行います。

 

 

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2012年 10月 3日 水曜日 8時 22分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

消防設備点検【用語辞典】

 マンション管理

マンションはその構造上、火災が発生すると大惨事になる可能性を秘めていますので、消防用の設備がたくさん設置されています。しかしながら、消防設備は頻繁に使用されるものではなく、火災時にのみ使用されます。いざという時その機能が発揮できるよう消防法では年2回、有資格者による消防設備機器の点検が行わなければなりません。

また年1回、実際に作動させる総合的なテストを実施し、その結果を消防署へ届け出なければならないのです。

火災による死亡者数は近年増加しており、2006年6月から、すべての新築住宅に火災報知器の設置義務付けなどの動きもあります(既存住宅は2011年5月31日までに設置)。

災害は忘れた頃にやってくるものです。消防設備だけでなく、消防計画や避難訓練などを含め、しっかり備えましょう。

 

消防用設備の種類

消防用設備は、火災の発生から消防隊が活動するまでのそれぞれの段階に応じて、以下のように5つに分類されています。また、消防設備の設置は、防火対象物の用途、面積、階層、収容人数、内装仕上、建築物構造等により設置基準が定められています。

1)消火設備

消火器及び簡易消火用具、屋内消火栓設備、スプリンクラー設備、水噴消火霧設備、泡消火設備、不活性ガス消火設備、ハロゲン化物消火設備、粉末消火設備、屋外消火栓設備、動力消防ポンプ設備

2)警報装置

自動火災報知設備、ガス漏れ火災警報設備、漏電火災警報器、消防機関へ通報する火災報知設備、非常警報器具および非常用警報設備

3)避難設備

非難器具(すべり台、避難はしご、救助袋、緩降機)、誘導灯および誘導標識

4)消防用水

防火水槽またはこれに代わる貯水池その他の用水

5)消火活動上必要な設備

排煙設備、連結散水設備、連結送水管設備、非常コンセント設備、無線通信補助設備

 

機器点検

消防用設備の各機器の点検を6ヶ月に1回行わなければなりません。機器の種類によって、以下のような確認方法が取られます。

・消防用設備等に附置される非常電源(自家発電設備に限る)または動力消防ポンプの正常な作動

・消防用設備等の機器の適正な配置、損傷等の有無その他主として概観から判別できる事項

・消防用設備等の機能について、外観からまたは簡易な操作により判別できる事項

 

総合点検

消防用ポンプの状態、非常ベルや消火器の性能、消火栓からの放水とその圧力などは、実際に作動させたり使用したりして、年1回総合的なテストを実施しなければなりません。その結果を消防署へ届け出ます。

同時に火災報知器や避難通路、避難ハッチの点検も実施します。

 

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2012年 10月 2日 火曜日 8時 19分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

排水設備点検【用語辞典】

 マンション管理

給水設備と違い、排水設備は法定点検ではありません。但し、漏水事故や排水のつまりや悪臭といった排水管のトラブルは、生活に支障をきたします。定期的に排水管の清掃を実施することが望ましいでしょう。

腐敗した食物屑、油脂、毛髪、繊維屑、これらの汚れが排水管内部に付着し、徐々に蓄積され排水管内部を細くし、排水不良や悪臭の発生を招く原因となっています。このような汚れを取り除き、常に良い流れを保つことによって快適な生活環境衛生を維持すると共に、排水管の劣化予防策としても排水管清掃は重要な意味をもっています。

 

排水の種類

マンションの排水は、トイレの『汚水』、台所や風呂・洗面所などの『雑排水』、それに『雨水』に分類されます。

ちなみに下水道法では、排水を『下水』といい、下水は『汚水』と『雨水』に分類されています。

 

屋内雑排水管清掃

流しトラップ、洗面器、浴室回りを高圧洗浄機又は、空気衝撃洗浄などにより排水管内を清掃し、管内の異物の詰まり等は、手動・電動トーラー及び、高圧洗浄機を用いて除去します。清掃頻度は1回/1~2年。

高圧洗浄工とは、清水を高圧ポンプにより100kg/立法センチメートルから、160kg/立法センチメートルに加圧し、毎分30リットル~100リットルの水量にて耐圧ホースを経て、各排水口より排水管内に挿入されたホースの先端ノズルから噴射される水圧と水量により、排水管内の汚れを除去します。

屋外雑排水・汚水・雨水管清掃

高圧洗浄車、汚泥吸収車、補給水タンク車により実施し、ゴミ・堆積物は各々の排水枡で引き上げ、汚泥は吸収させるようにし、 下水道、し尿浄化槽に流さないように作業する。また、定期的に枡の蓋をあけて、ゴミや堆積物の点検をします。清掃頻度は1回/3~5年。

 

浄化槽設備点検

河川や湖、海の汚れの最大の原因は、私たちの便利な生活がもたらす生活雑排水なのです。そこで、下水道の終末処理施設並みの汚濁物質の除去能力を備える浄化槽がクローズアップされました。

国や自治体も補助や融資を行ってその普及を推進しています。

マンションにおける浄化槽管理には、以下のような浄化槽保守のための設備点検及び清掃の実施が義務付けられています。

1)原則として毎年1回の保守点検及び清掃の実施 (但し、全ばっ気方式の浄化槽は、概ね半年に1回)

2)法定検査の受検(設置後等の水質検査及び定期検査)

3)管理技術者の設置義務(処理対象人員が501人以上)

 

 

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2012年 10月 1日 月曜日 8時 15分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

給水設備点検【用語辞典】

マンション管理

人間が生きていく上で大切なものに空気と水があります。

マンションにおける給水設備の最も重要な役割は、安全かつ良質な水を適切に供給することです。過去、クリプトスポリジ ウムという病原菌の発生により、集団感染した事故例がありました。給水設備は、円滑な機能の維持だけでなく、衛生面においても適切な管理が不可欠です。

給水には、主に5つの方式があり、給水方式により点検内容が異なります。また点検頻度は、年4回程度が一般的です。

 

水道の分類

水道とは、導管(水を導くパイプ)とその他の水を供給する施設全体をいいます。マンションで関係してくるのは、以下の2つです。

1)専用水道

定義: 100人超の居住者に供給、または1日最大給水量20立法メートル超

管理: 水道技術管理者の設置、水質検査月1回、消毒検査毎日

2)簡易専用水道

定義: 受水槽の有効容量の合計が10立法メートル超

管理: 水質検査年1回、水槽掃除年1回

ほとんどのマンションでは、上記の規制にはかかりませんが、貯水槽は大切な設備です。簡易専用水道に準じた管理を行うことが必要です。

 

給水方式の種類

マンションの各住戸に水を供給するには、上層階で水道の水圧が不足します。このため、以下の方式によって配水しています。

1)水道直結方式

受水槽を必要とせず、水道本管より直接給水する方式です。本管圧力の問題で、通常地上2~3階程度の高さまでしか採用できませんが、停電による断水の心配がなく、衛生的であるというメリットがあります。

2)高置水槽方式(重力方式)

水道本管から一度受水槽に貯水し、揚水ポンプによって屋上などの高置水槽へ揚水し、重力によって給水する方式です。各階の水圧変動が少なく、断水時の影響が少ない(残留水)というメリットがあります。

3)圧力タンク方式

水道本管から一度受水槽に貯水し、加圧ポンプで圧力タンクに給水、そこから各住戸に給水する方式です。重力を用いて給水することが困難な低層建物で利用されますが、安定した水圧が得られないというデメリットがあります。

4)ポンプ直送方式

水道本管から一度受水槽に貯水し、そこから加圧ポンプによって直接給水する方式です。圧力タンク・高置水槽が不要となります。

5)増圧直結給水方式

水道本管からポンプを通じて直接給水する方式です。受水槽・圧力タンク・高置水槽が不要なため、場所を取らず費用も安くすむというメリットがありますが、大規模マンションでは採用できません。

 

給水設備点検

給水設備は衛生面だけでなく、きちんと24時間稼動することがとても大切です。設備点検は、各種機器の作動状態や損傷、劣化状況などを点検していきます。

貯水槽清掃と水質検査

水槽には、受水槽と高置(架)水槽があります(給水方式により異なる)。

水道水の色に濁りがないか、受水槽や高置水槽のフタがしっかり固定され外部から異物が入らないようになっているか、水槽に異常はないかなどについて点検をします。 また、清掃時には残留塩素濃度の検査、色濁度の検査も行います。

加えて年に1回、水質検査とポンプなど水槽に付随する機器の検査を行ない、その結果を保健所へ報告します。

 

給水設備の修繕

給水設備は定期点検・清掃を行っていても、経年劣化は避けられません。貯水槽、給水ポンプ、屋外や屋内給水管、各戸量水器などさまざまな機器で構成され、それぞれ時期がくれば、更生工事や交換の必要が出てきます。

給水管は、築年数を重ねると詰まったり、管内のサビによる赤水が出る場合があります。そこで給水管内のサビを落として塗装する管更生工事(ライニング)を行います。傷みがひどければ交換します。

 

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2012年 9月 30日 日曜日 9時 14分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

特殊建築物定期検査【用語辞典】

 マンション管理

学校や病院、スーパーマーケットやホテルといった不特定多数の人々が利用する建築物を「特殊建築物」といいます。この特殊建築物は、維持管理が不充分な状態でひとたび火災や地震などが発生すれば、大き な事故・災害を招く恐れがあります。こうした事態を避けるために、特殊建築物定期調査が定められています (建築基準法)。

マンションの場合、「階数が5階以上、かつ、共同住宅部分の延床面積の合計が1,000㎡を超える」中規模以上の建物が対象となります。

3年に1回、国土交通大臣認定の特殊建築物調査資格者や一級及び二級建築士が検査を行い、その結果を監督官庁に報告する義務があります。

 

調査内容

目視と打診を中心に行い、どこに問題があるのかを大まかに把握します。

1)敷地の状況調査

→敷地の地盤沈下・敷地内排水・擁壁・がけ等の現況および維持状況

2)一般構造の状況調査

→採光に有効な開口部の状況、換気設備の設置状況

3)構造強度の状況調査

→基礎・土台・柱・梁・壁・天井・外壁・屋外設置機器等の欠損・劣化・緊結状況及び、塀・工作物等(独立看板等)の設置・劣化状況

4)耐火構造等の状況調査

→外壁・屋根・開口部・内装仕上げ等の耐火・防火性能の確認及び防火区画の状況又は、防火設備(扉・シャッター等)の設置・維持管理・点検状況

5)避難施設等の状況調査

→避難通路・空地・出入口・廊下・階段・避難バルコニー・避難器具・非常用進入口等の設置と維持管理の状況及び排煙設備・非常用照明装置・非常用昇降機の設置と維持管理の状況

 

 

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2012年 9月 29日 土曜日 9時 10分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

建築設備点検【用語辞典】

 マンション管理

マンション・事務所・店舗などの一定の規模以上の建築物は、建物利用者の人命と財産を守る為、原則として年1回の建築設備定期点検が定められています(建築基準法) 。

検査内容は、換気設備・排煙設備・非常用照明装置・給排水設備となり、国土交通大臣認定の建築設備検査資格者や一級及び二級建築士が検査を行います。また点検結果を監督官庁に報告する義務があります。

ガス湯沸器による一酸化炭素ガス中毒による死亡事故が大きく報道されるなど、人命にかかわる重要な検査です。

 

換気設備

ガス器具の燃焼のためには酸素が必要ですが、給気口がふさがれていたり、換気扇の油汚れなどにより換気量が不足してくると、ガス器具が不完全燃焼を起こし、一酸化炭素が発生します。この一酸化炭素は、人体にとって非常に有害であり、中毒により死亡する場合もあります。

このような危険から生命を守り、室内の環境を常に快適に保つ為に換気設備が必要となります。

<定期点検の内容>

換気扇やレンジフードなどが正しく働いているか、換気扇の風量を測定したり、運転状態に異常はないか等を検査します。

排煙設備

火災時に発生する有毒な煙や熱を排出して、避難経路を確保し、尊い生命を守るのが排煙設備です。

手動開放装置を操作することにより排煙口が開き、自動的に排煙機が廻り煙や熱を外に出す機械排煙設備と、手動開放装置を操作することにより排煙窓が開き煙や熱を外に出す自然排煙設備があります。

<定期点検の内容>

機械排煙設備では、防煙区画、排煙口の開閉、手動開放装置、排煙機の運転状況、及び規定の排煙風量が確保されているか検査し、自然排煙設備では、防煙区画、排煙窓、手動開放装置を検査します。

 

非常照明設備

火災や地震などで停電した場合、暗闇の中での避難は、思わぬ怪我をしたり、出口がわからずパニック状態となり、煙にまかれて死亡する事故が発生しています。

非常用の照明装置が点灯していると必要な明るさが確保され、安心して非難ができます。

<定期点検の内容>

規定の明るさがあるか、照度計で照度を測定したり、非常用電源などの性能や外観を検査します。

 

給排水設備(東京都のみ)

日常生活で欠かせない空気と水、この水の供給と排水を確保しているのが給排水設備です。

一般に公共水道を受水槽に受け、高置水槽や加圧ポンプから配管を通って各家庭に供給されます。

<定期点検の内容>

給排水設備が正常に働き、不衛生な飲料水を供給しないよう、給水設備機器、排水設備機器、配管などの状況を検査したり、水質に関しては、測定器を用い残留塩素濃度などを測定します。

 

 

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2012年 9月 28日 金曜日 8時 07分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

エレベーター保守点検【用語辞典】

マンション管理

エレベーターは年に1回の検査、法定点検をすることが定められています(建築基準法) 。また法定点検以外に、一般的には通常1ヶ月~3ヶ月に1回の割合で点検を行っています。

エレベータの保守契約費は、管理費に占める割合が高く、この費用を抑えることがコストダウンに大きく貢献しますが、金額だけで判断できない面もあります。決して安かろう悪かろうではありませんが、安全に直結することなので、技術面も含んだ総合判断が必要でしょう。

最近起きたエレベーター事故では、シンドラー社(エレベーターが動き出し床と天井に挟まれ死亡した事件)、日立製作所(ワイヤーロープ一部破断)、オーチス社(六本木ヒルズで起きたワイヤロープ破損や伸びによる火事)など、記憶に新しいものばかりです。

エレベーターの耐用年数は25~30年(税法上の耐用年数は17年)となっています。長く使用する重要な共有設備として、メンテナンスのサービス内容をきちんと見極め、しっかり管理することが安全で快適なマンション生活に欠かせません。

 

エレベーターの構造

エレベーターの構造は、主に以下の2つに大別されます。

1)ロープ式

エレベーターをロープで移動させる形式です。機械室が最上階にあるのが一般的ですが、最近では、巻上機器(動力源)をエレベーターの頂部(または底部)に設置することで、機械室を設けないタイプが主流となっています。これは、機械室が不要になることで、設計の自由度がアップするのと、機械室の建築費が削減されるというメリットがあります。

2)油圧式

エレベーターを油圧ジャッキを上下させることによって移動させる形式です。機械室が最下階にあるのが一般的です。

POG(パーツ・オイル・グリース)契約

消耗部品付契約のことで、定期点検や管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれますが、それ以外の部品の取替え・修理は含まれておらず別途費用が掛かります。

したがって、保守契約費はフルメンテナンス契約と比べて割安となりますが、高額部品などの契約外の修理・交換については、別途予算を計上しておく必要があります。

 

フルメンテナンス契約(FM契約)

昇降機機器の部品取替え、機器の修理を状況に合わせて行う内容の契約のことで、大規模な修理を含んでいるため、月々の保守契約料が割高になります。またフルメンテといっても、扉や内装の塗装、床材の修理、新しい機能の追加などは含まれません。

F.M.契約を選択したほうが、安心感が得られますが、料金面だけを見れば、当然高くなってしまいます。

また、築年数が15年程度以上経過した建物ではこの契約が結べないなどの制約があるケースがあります。

 

メーカー系と独立系業者

メンテナンス業者にはメーカー系と独立系の2種類があり、当然メーカー系に比べ独立系の方が保守契約料は安価です。

以前は独立系メンテナンス業者に対し、メーカーが部品提供を遅らせるなどと独占禁止法に抵触する問題が起こったこともよくあったと聞きますが、独占禁止法に抵触すると裁判で勝訴したこともあり、現在はそのようなことはなくなったようです。もちろん費用だけでなく、サービス内容をきちんと見極める必要がありますが…。

メーカー系と独立系会社の価格差は物件によって変わりますが、ほとんどの場合2割以上はあると思われます。既存の保守契約料が高止まりをしていることから考えると、見直しによるコストダウンは大きいといえそうです。事実、低価格を武器に独立系業者がメーカー系業者のシェアを奪っているようです。

 

 

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2012年 9月 27日 木曜日 8時 04分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

法定点検と定期保守点検【用語辞典】

 マンション管理

マンションには、多くの人が快適に暮らすためにいろいろな設備があります。安心して暮らすには、事故が起こらないように日常からきちんと点検をおこなう必要があります。

建築基準法でエレベーターや換気設備などを点検し、報告することが義務づけられており、消防設備(消防法)、給水設備(水道法)、電気工作物(電気事業法)などについても点検・報告の義務があります。これら行政の取り決めに従って行なう点検を『法定点検』といいます。

一方、法的には点検が義務づけられていなくても、設備が順調に作動するように、設備業者などに委託して自主的に行なうのが『定期保守点検』です。

 

法定点検

法定点検は、建築基準法や消防法、水道法、電気事業法などのそれぞれの法律によって定期的な検査が決められているものなので、検査を省いたり回数を減らしたりすることはできません。

検査をする人は有資格者に限られ、市区町村や消防署などの各機関に検査結果を報告することになっています。

1)建築基準法

→エレベーター保守点検(年1回)

→建築設備点検(年1回)

→特殊建築物定期検査(3年に1回)

2)水道法

→専用水道定期水質検査(水質検査:月1回、消毒検査:日1回)

→簡易専用水道管理状況検査(年1回)

3)浄化槽法

→浄化槽の保守点検(半年1回)、清掃(半年1回or年1回)、定期検査(年1回)

4)消防法

→消防設備点検(総合点検:年1回、機器点検:半年1回)

5)電気事業法

→自家用電気工作物定期点検(日常巡視点検:月1回、定期点検:年1回、精密点検:3年に1回)

 

定期保守点検

定期保守点検は、マンションに付帯する設備や施設を少しでも長く、しかも安全に保てるように任意点検し、維持管理に努めます。

点検する箇所はマンションによって異なりますが、主に給水設備、浄化処理装置、エレベーター、機械式駐車場、消防設備等、共用設備などの保守点検を定期的に行います。また、点検実績の履歴を残すことも、今後の点検サイクルを見直す上で大切です。

 

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2012年 9月 26日 水曜日 8時 00分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

植栽管理【用語辞典】

 マンション管理

管理業務としての『植栽管理』は、他の設備関係と異なり法的な制約がありません。それでも、雑草は伸び放題、植栽は枯れていたり無秩序に育っていたりする管理不行き届きのマンションは、美観的に見苦しいだけでなく、害虫が大量発生する危険もありますので、きちんと計画的に管理することが大切です。

また、植栽は共用部分であり、誰でも自由に行えるわけではありません。もし植栽部分の一部を利用する場合などがある場合は、管理組合の承認のもと使用細則を改定しましょう。

 

剪定(せんてい)

樹木の剪定は、適切な時期に適切な方法で実施しなければなりません。落葉樹には冬季剪定と夏季剪定があり、常緑樹は春の新芽が伸びる5~6月と、芽や枝が伸びる初秋の頃に剪定します。

特に管理人さんが剪定をしているマンションでは、時期を気にせず伸びたら切る的な作業をしていることが見られますので、一度造園業者のアドバイスをもらうと良いかもしれません。

 

堆肥

同じ土を長く使っていると栄養分が少なくなって、植栽の成長に悪影響を及ぼす場合があります。定期的に肥料を加えたり、土を入れ替えることが必要です。

肥料には、枝や葉の成長を促す窒素(葉肥)、開花、結実をよくするりん酸(実肥)、根を強くし幹を引き締めるカリウム(根肥)があります。

害虫防除(消毒)

植栽の成長を妨げる害虫、病気等の発生で被害を受けないようにするには、剪定や刈り込みをこまめにして通風をよくし、日照を確保することが必要です。また、人体に有害な毛虫が発生することもあります。

それを防ぐために、消毒作業が必要です。効果的で安全性の高い農薬を選定することと、消毒作業を行なう前には、お知らせ等で住民に周知しなければなりません。

 

芝生管理

見た目にも美しい芝生は、導入もかなりのコストですが、手入れもなかなか大変です。樹木管理とは別の管理が必要です。

■刈込み(年3~4回、春~秋)

■施肥

■目土掛け(年1~3回、冬~春)

■除草(必要の都度)

■病害虫防除(病害発生の都度)

■エアレーション(年2回、春先・初秋)

 

専用庭

専用庭の植栽管理は誰が責任を負うのでしょうか?

専用庭はルーフバルコニーなどと同じように、共用部分を独占的に使用できる『専用使用権』があり、その分、責任を持って補修負担をしなければならないとされています。

たしかに使用状況によって補修の度合いが違ってくるため、管理費から負担することは整合性が取れない気がします。とはいえ、専用庭の外周にあるフェンスなど建物全体に関連する部分のメンテナンス費用も区分所有者の負担とするのは微妙なところです。

財団法人マンション管理センターが作成した使用細則のモデルでは、以下のようになっています。一番納得性が高いルールなのではないでしょうか。

「専用庭の専用使用権者は、その責任と負担において専用庭の清掃、除草及びごみ処理その他の専用庭の通常の使用に伴う管理を行わなければならない。ただし、専用庭の外周にあるフェンス等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」

 

 

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2012年 9月 25日 火曜日 8時 57分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

清掃業務【用語辞典】

 マンション管理

マンションには、エントランスやエレベーターホール、廊下、階段、ゴミ置き場など多くの共用部分があります。 共用部分の清掃は、マンションの美観はもちろん、長い目で見たときのマンションの寿命や資産価値にも影響します。マンション生活の快適性に直結する重要な業務です。

清掃業務には、その作業内容によって日常清掃、定期清掃、特別清掃があります。

 

日常清掃

毎日の生活で使用頻度の高い場所(エントランスや廊下、ゴミ集積場など)を中心にゴミやほこりを取り除く清掃を行います。

マンションの規模等により管理員が兼務する場合と、清掃員を派遣する場合があります。

 

定期清掃

日常清掃では掃除が難しい場所について、定期的に専用の機械等を使用して行う洗浄を中心とした作業をです。

タイルやマット、窓ガラスなど、専門の清掃スタッフにより、専門の機材や洗剤などを用いて定期的に実施します。各所の仕上げ材の特性に合わせた部材、機械を使って行うことで、清潔性・美観を長期的に維持します。

 

特別清掃

年に1回程度実施される特別な清掃です。高所の外部ガラス、外部の雨水枡、開放廊下腰壁など特別な部分について、それぞれのマンションの構造や設計の特性を考慮して、適切な頻度で実施する専門家による清掃作業です。

 

 

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2012年 9月 24日 月曜日 9時 23分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業者のリプレイス(変更)【用語辞典】

 マンション管理

最近、管理組合の意識の高まりから、管理会社の変更を検討することが多くなっているという話をよく聞きます。これは、管理費用の高止まり、費用内訳が不透明、管理人や清掃業務などへの不満、クレーム対応の遅さなど管理業者の対応のまずさから不信感が高まっているようです。

インターネットなどで情報が得られやすい環境になっていることや、不況による生活防衛面、不動産関連会社の倒産・再編などの不安要素など、様々な要因が背景にあるといえます。

 

”現”管理業者の再評価

管理業者の変更は、選定作業や引継ぎに多くのエネルギーを費やすことになりますし、変更後に必ずサービスが向上するとは限りません。一番良いのは、現在委託している管理業者が問題点を改善してくれることでしょう。

管理業者も営利企業ですから、仕事がなくなるのは困るはずです。また、管理組合から注文が多いところとそうでないところで、管理組合を格付けをしているなんて話も聞きます。当然、注文が多い管理組合にはエース級が担当し、細かいケアをしていくようです。

管理業者に対する不満は、会社の体質的な問題よりフロントマン(担当者)の個人的な問題の場合が多くあります。その場合、会社に対してきちんと要望をすることで解決できるはずです。

そこでまず、管理委託契約書の内容を確認し、十分に行われていない業務の委託内容を確認して、まとめて管理業者に要望するのが良いと思います。その上で、経過をみては判断してはどうでしょうか。

 

”新”管理業者選定の手順

管理業者を変更される場合、理事会役員だけでなく、区分所有者の合意を得ないで後で大揉めするというケースがあります。事前に変更理由等を総会で説明し、区分所有者の納得を得た上で進めることが大切です。

おおまかには以下のような流れとなります。

1)管理組合が希望する管理の仕様を明確化

2)候補となる管理業者をリストアップ

3)見積り依頼

4)1次選考(候補業者の絞り込み)

5)2次選考(候補業者を理事会に招きプレゼンをしてもらう)

6)臨時総会を召集し、過半数の通常決議により承認

7)新管理業者と契約の取り交わし

見積り依頼時に必要な書類は、現在の委託契約書、各種点検報告書、分譲時の販売パンフレット・図面集などです。

 

管理業者が三行半(みくだりはん)を突き付ける

逆のケースとして、管理業者側から管理組合に対して契約解除通知を送ることがあります。原因としては、管理費滞納の増加と未収金の放置、修繕積立金の資金確保難などありますが、何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。

管理業者も商売ですから、手間ばかり掛かって儲からない管理組合は、改善が見込めないようでは致し方ありません。そうならないよう管理組合も主体を持って動くことを心がけたいものです。

 

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2012年 9月 23日 日曜日 9時 20分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業者の倒産【用語辞典】

マンション管理

管理業は、極めて倒産リスクが低い業種です。これは、景気に関係なく管理収入が安定している点と、大きな設備投資が不要で、人件費も管理戸数に応じて計画的に増やしていけるという経営リスクの少ない業態だからです。

このため、管理業者が倒産する理由は、ほとんどの場合本業以外にあります。よくあるのは、大企業では住宅分譲やゴルフ場開発、中小企業では不動産賃貸業や建設業を行うことが多く、不動産不況等によって販売不振に陥り、資金繰りに窮して倒産するというケースです。

また、系列親会社の倒産による業界再編が進んでいます。会社が売却される場合は、事業が継続されるので問題ありませんが、連鎖倒産の可能性も0ではないです。

 

預金口座

かつて管理費や修繕積立金の預金口座が管理業者名義となっていたため、当該管理業者が倒産した際、銀行に差し押さえられてしまうというトラブルが発生しました。

そこで、平成13年の『マンション管理適正化法』により、管理費・修繕積立金の預金口座を組合名義にすることや、通帳と印鑑を同時に管理業者へ預けないようにするなどの財産を分別管理することが決まったのです。法律に則り運営されている限りでは、大きな問題はありません(横領などは別ですが…)。

但し、口座管理方法によって問題が発生する可能性がありますので、以下を参考にしてください。

1)原則方式

(管理組合名義口座で、通帳・印鑑のどちらかは、管理組合が保管)

→特に問題なし(預けてある通帳か印鑑を回収する)

2)収納代行方式

(管理業者名義口座へ一旦収納する方式(1ヶ月以内に振替))

→振替状況を確認する。最悪、振替が完了されていない場合、保証制度により1ヶ月分が補償される

3)支払一任代行方式

(管理組合口座の通帳・印鑑共に管理業者が保管)

→直ちに通帳・印鑑共に回収。横領等ないか預金残高を確認する

 

管理業務

倒産により委託していた管理業務は基本ストップしますが、管理業者が再委託をしている業務は、再委託先と直接契約を結ぶことで継続することが可能となります。

清掃業務、エレベーターや消防設備点検などの設備管理業務は、管理業者の従業員が行うことは少ないと思われますので、確認をしてみましょう。

 

アフターサービスについて

アフターサービスについては、管理業者は基本的に何も関係しません。あくまでも売主(デベロッパー)との関係となります。

アフターサービスは約定責任であるため、残念ながら、デベロッパーの倒産により履行されなくなる可能性が大です。その際は、アフター補修義務を施工会社(ゼネコン)に承継してもらうことを交渉するしかないですね。

なお、デベロッパーが法律的に責任を負う瑕疵担保責任は、請負人である施工会社(ゼネコン)に承継してもらえます。また、平成21年10月1日以降の引き渡し物件は、住宅瑕疵担保履行法により、保険や供託によりデベロッパーの倒産をヘッジします。

 

 

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2012年 9月 22日 土曜日 9時 16分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業者研究【用語辞典】

 マンション管理

マンション管理は単に日常の清掃をするだけでなく、資産価値の維持向上、また快適なマンションライフを送るため、様々なケアが必要です。ただ管理主体である管理組合は基本的に素人集団であるため、管理業者に専門的な知識や経験を元にアドバイスしてもらうことを求めます。

両者の関係がうまくいっていれば何の問題もありませんが、現状は、マンションの管理に係わるトラブルは絶えず、行政も苦慮しています。適正化法によって、極端な悪質業者は確かに少なくなったようですが、実体はあまり変化が無いようにも感じられます。逆に何処の管理業者も画一的で、そのマンションに合った最適な管理はされていないように見受けられます。

それでは、どの管理業者が良いのでしょうか?

正直、管理業者の明確な選定基準はありません。正確にいうと選定の目安となるチェックポイントはありますが、選択した会社がベストかどうかはわからないのです。これは、会社としての問題もさることながら、管理人やフロントマンといわれる担当者の資質に大きく影響を受けるからです。

何より区分所有者の意識が高く、管理組合活動が活発で様々な問題提起をしていれば、管理業者側もしっかり対応するのではないでしょうか。

区分所有者に関心がなく丸投げ状態であれば、黙っていて改善されるということはないでしょう。

マンション管理業者登録数

平成13年の『マンション管理適正化法』により、マンション管理業を営むものは、国土交通省に備える『マンション管理業者登録簿』に登録することになり、登録数は全国で2,374者(平成20年3月末現在)となっています。

これはあくまで登録者数で、実際に管理を受託していない業者がかなり含まれています。

 

社)高層住宅管理業協会 会員社数

マンション管理業者の業務の改善向上を図ることを目的とした『社団法人高層住宅管理業協会』の登録数は、正会員419社、賛助会員3社です。

協会会員が管理している物件は、平成20年3月末時点の調査で76,977組合、94,056棟、4,687,165戸を受託しているとなっていますので、平成19年末のストックマンション528万戸のなんと約9割(88.8%)をカバーしていることになります。

これは、管理業者のリプレイスの際、協会加入業者に集中したことと、非加盟業者の加入が増加したことがあげられます。

協会会員が経営破綻により管理組合に金銭的被害が発生した場合、管理費や修繕積立金を保証する『管理費等保証制度』があります。但し任意の制度となっており、平成19年10月1日現在、381社(90.9%)が加入しています。

 

国土交通省の全国一斉立入検査

国土交通省は2007年11月よりマンション管理業者への全国一斉立入検査を実施しました。同検査は、各登録業者が適正化法に則り適正にマンション管理業を運用しているか、マンション管理業者の事務所等へ直接立入り検査するものです。

今回は全国89社に対して立入り、うち59社に対して業務に関する是正指導を行なったとのことです。指導を内容は、重要事項説明書などへの記載事項の不備や契約成立時の書面の未交付など主要事務にかかわる事項が多く見受けられました。

2001年の適正化法施行から6年が経過しているのも関わらず、かなりお粗末な状況といえるでしょう。管理業者の自浄努力と、行政の一層の強化が求められます。

 

分譲会社系と独立系

分譲時はほとんどが売主系列の管理業者になっています。これを『分譲会社系(デベロッパー系)』といい、事業主を親会社に持たない管理業者を『独立系』と呼ばれています。

親会社からの供給に頼る分譲会社系の管理業者に比べ、独立系は管理を受注するために自らの営業しなければなりません。つまり、管理を受託するために同業他社より高品質・低価格といったセールスポイントが必要なのです。

それでは、独立系の方が絶対に低価格かというと、一概には言い切れません。それは、分譲会社系でも競合見積りで参入する場合は、当然、それなりの価格を提示してきます。

つまり、分譲時のまま管理組合が何も要求しない場合が、一番高いといってよいでしょう。

 

管理業者のチェックポイント

どの管理会社が良いのかは、会社の規模や管理戸数だけで計れるものではありません。大手だから良いということはありません。下記のポイントを参考に、どの管理会社が良いのか見極める努力が必要となります。

1)経営安全度(経常利益、自己資本比率)

2)管理戸数

3)管理業務主任者等の有資格者の数(割合)

4)緊急時の連絡体制、緊急センターの有無

5)事務管理報告の頻度

6)会計の透明性

7)滞納者対策

8)管理組合専用の経理ソフトを使用

9)独自点検マニュアル

10)業者登録の有無(要登録義務)

週刊ダイヤモンド2009/3/7号で「大手管理会社実力ランキング」が掲載されるなど、マスコミも管理業界への関心が高まっています。参考にするのもよいでしょう。

 

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2012年 9月 21日 金曜日 9時 11分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業務の各種ルール【用語辞典】

 マンション管理

マンション管理業者は、業務を受託するにあたってさまざまな義務が課せられます。これは「信義を旨とし、誠実にその業務を行いましょう」という信義誠実の原則に則るものです。

 

帳簿の作成と保存

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、帳簿を作成し、事務所に保存しなければなりません(国土交通令)。

帳簿は、事業年度ごとに作成し、閉鎖となっても5年間は保存しなければならないとされています。

 

管理事務の報告

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、定期に業務の報告をしなければなりません(国土交通令)。

これは、管理業務主任者が事業年度終了後に管理事務報告書を作成し、管理者(管理組合理事長)に報告するというものです。管理者を設置していない管理組合の場合は、区分所有者全員の前で報告します。

 

書類の閲覧

マンション管理業者は、業務および財産の状況を記載した書類を事務所に備え置き、関係者が求めれば閲覧させなければなりません(国土交通令)。

書類とは、業務状況調書、貸借対照表、損益計算書などのことです。

 

管理業者の秘密保持義務

マンション管理業者は、正当な理由がないのに業務に関して知り得た秘密を漏らしてはなりません。これは、マンション管理業者でなくなった後でも秘密保持義務は継続されます。

 

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2012年 9月 20日 木曜日 8時 09分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

財産の分別管理【用語辞典】

 マンション管理

かつて管理費や修繕積立金の預金口座が管理業者名義となっていたため、当該管理業者が倒産した際、銀行に差し押さえられてしまうというトラブルが発生しました。

これは大変なことです。いくら経営が安定している管理業界とはいえ、昨今の100年に1度の不況下では、安心していられません。また実際、昨年10月に九州の管理業者「丸美」が破綻しています。

そこで、平成13年の『マンション管理適正化法』により、管理費・修繕積立金の預金口座を組合名義にすることや、通帳と印鑑を同時に管理業者へ預けないようにするなどの財産を分別管理することが決まったのです。

 

管理業者名義の預貯金口座禁止の例外

管理費・修繕積立金は、組合名義の預貯金口座で管理しなければならないのが原則となります。これは、管理組合の大切な財産を管理業者に任せきりにしないための措置であるため、通帳・印鑑共に同じく管理組合の管理下にあるべきです。

但し、支払いが発生するたびにいちいち管理組合に決済をしてもらうのは、出納業務が煩雑になるというデメリットがあります。そこで、出納業務の効率化を図るために例外措置が設けられました。

次項で説明する『収納代行方式』です。この場合、マンション区分所有者から徴収するのに管理業者名義口座に一旦収納することになります。詳しくは次項を参考にしてください。

 

3種類の出納方法

1)原則方式

→管理組合名義口座に収納(通帳・印鑑のどちらかを管理組合が保管)

→さまざまな決済をするのに管理組合を通す煩わしさがある

2)収納代行方式

→管理業者名義口座に一旦収納

→決済後、余剰金を管理組合名義口座に1ヶ月以内に振替

→管理業者が返済債務について保証契約をしている場合に限られる

→さまざまな決済を管理業者単体で行えるので手間が掛からない

3)支払一任代行方式

→管理組合名義の収納口座に収納(通帳・印鑑共に管理業者が保管)

→決済後、余剰金を管理組合名義保管口座に1ヶ月以内に振替

→管理業者が返済債務について保証契約をしている場合に限られる

→さまざまな決済を管理業者単体で行えるので手間が掛からない

大切な財産を管理する上で、煩わしい面があるものの、管理組合としてリスクの少ない『原則方式』をできるだけ採用すべきでしょう。

 

有価証券

管理業者は、国債やMMF、積立型マンション保険などの証券を管理組合から委託を受けて管理することができます。

その際管理業者は、有価証券の保管場所を、自己の有価証券や他の管理組合の有価証券などと混在させることのないよう、明確に区別して管理することとなっています。

 

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2012年 9月 19日 水曜日 9時 06分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理委託契約の締結【用語辞典】

マンション管理

平成13年の『マンション管理適正化法』により、マンション管理業者は、「信義を旨とし、誠実にその業務を行いましょう」と定められました。

その主旨に則り、契約締結時には、重要事項の説明と書面の交付が義務付けられたのです。これは、管理組合が管理委託内容を十分理解していないと、さまざまなトラブルが発生するおそれがあるためです。

大手の管理業者だと、変な条項はないだろうとつい安心して内容を確認しないままにしがちですが、業務委託内容をきちんと把握することから始めましょう。

 

重要事項の説明

マンションの管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理組合員に対して『説明会』を開催して、管理業務主任者が重要事項について説明しなければなりません。

但し、同一条件で更新する場合は、管理者(管理組合理事長)に説明し、他の管理組合員には、重要事項説明書の交付のみでOKです。

重要事項とは、国土交通令で以下の項目が定められています。

1)マンション管理業者の商号(名称)、住所、登録番号、登録年月日

2)管理事務の対象となるマンションの所在地に関する事項

3)管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項

4)管理事務の内容および実施方法

5)管理事務に要する費用並びにその支払の時期と方法

6)管理事務の一部再委託に関する事項

7)保証契約に関する事項

8)免責に関する事項

9)契約期間に関する事項

10)契約の更新に関する事項

11)契約の解除に関する事項

 

契約成立時の書面の交付

マンションの管理業者は、管理受託契約を締結したときは、管理者(管理組合理事長)に対して『契約成立時に交付する書面』を交付しなければなりません。これはいわゆる『管理委託契約書』のことですね。

 

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2012年 9月 18日 火曜日 9時 04分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

公的機関【用語辞典】

 マンション管理

平成13年の『マンション管理適正化法』により、管理組合がマンションの管理を適正に行えるよう推進する組織と、管理業者の業務の改善向上を図るマンション管理業者団体を創設することになりました。

 

マンション管理適正化推進センター

マンション管理適正化推進センターは、管理組合がマンションの管理を適正に行えるよう推進する組織として設置された財団法人です。

国土交通大臣が全国に1つ指定することになっており、『財団法人マンション管理センター』が指定されています。

業務内容は、以下の通りです。

1)マンション管理に関する情報の収集・整理とその提供

2)マンション管理の適正化に関して、管理組合に技術的な支援を行う

3)管理組合に講習を行う

4)マンション管理に関する苦情処理のための必要な指導・助言を行う

5)マンション管理に関する調査および研究を行う

6)マンション管理の適正化の推進に資する啓発・広報活動を行う

 

マンション管理業者団体

マンション管理業者団体は、マンション管理業者の業務の改善向上を図ることを目的とした団体(社団法人)です。団体を構成する社員は、マンション管理業者となります。

業界の自主規制団体であり、『社団法人高層住宅管理業協会』が国土交通大臣に指定されています。

業務内容は、以下の通りです。

1)社員に営む業務に対して法律を遵守させるための指導・勧告を行う

2)社員に営む業務に関する管理組合からの苦情を解決する

3)管理業務主任者や業務従事者などに対して研修を行う

4)マンション管理業の健全な発展を図るための調査や研究を行う

5)その他マンション管理業者の業務の改善向上を図る

上記以外に任意業務として、マンション管理業者との契約により、管理費や修繕積立金の返還債務を保証する業務を行っています。

 

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2012年 9月 17日 月曜日 9時 01分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

ISO(国際標準化機構)認証取得【用語辞典】

 マンション管理

ISOとは、国際標準化機構(International Organization for Standardization)の略称であり、簡単にいうと『国際規格』ということです。世界約170ヶ国で取得されており、消費者や企業間取引において、商品・サービスの信頼性を担保するという大きな役割を果たしています。

マンション管理業界でも次々と取得する会社が現われています。但し、取得には、膨大な作業・手間が掛かるため、選任スタッフを置ける大手が中心となっているようです。

難しいところは、ISOを取得してない会社だからといって、決して品質レベルが低いということではありません。もちろん取得しているにこしたことはありませんが、それが業者選定の判断基準になるかは疑問です。

 

ISO9001 品質マネジメントシステム

顧客の満足する製品・サービスを提供するため、商品・サービスの『結果』ではなく、提供されるまでの『プロセス(過程)』を重視しています。

具体的には、業務を標準化し、品質マニュアルなどで文書化し、各従業員が決めたことを確実に 実行しているかを検証し、記録し、できていなければ改善していくものになります。

 

ISO14001 環境マネジメントシステム

ISO14001は、製品・サービス等の環境に与える負荷を、 継続的に低減・防止していくための仕組みを 企業の中に構築するのためのマネジメントシステムになります。

組織を取り巻くすべてのヒト(地域住民、利害関係者)、モノ(水、空気など)に対し、組織が与えている影響を明確にし、悪い影響を与えているのであれば、それを継続的に低減・防止していくための仕組み作りを行います。

 

 

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2012年 9月 16日 日曜日 8時 59分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション管理士とは?【用語辞典】

マンション管理

 平成13年の『マンション管理適正化法』により、管理組合や住民が相談したり、アドバイスを求める専門家『マンション管理士』という国家資格制度が創設されました。

管理組合が様々なトラブルを抱えた際、マンションに関する専門知識や法的なスキルがないと解決できません。そんな際は、管理業務を委託している管理業者に解決を期待したいところですが、すべての問題を解決することは困難です。ましてや管理業者との間のトラブルでは、どうしようもありません。

そんな時、中立的な第三者の立場で適切な指導と助言を行ってくれるマンション管理士がいれば、区分所有者の強い味方になってくれるはずです。

しかしながら、費用負担が増えることやマンション管理士の選定をどうするかなど不明なところも多く、まだまだ活用されているとはいえない状況です。調査では、活用したことがあるのは13.1%に留まり、そのうち、顧問として定期契約しているのは7.8%に過ぎません。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

*マンション管理士登録者数 9,883人(平成16年7月16日現在)

 

マンション管理士の役割

マンション管理適正化法では、「専門的知識をもって管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等またはマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言・指導その他の援助を行うことを業とする者」と定義されています。

具体的な活用事例としては、何かを決めなければならないイベント時と、常にサポートをしてもらう顧問契約の2つの活用方法があります。

1)イベント対応業務

→大規模修繕工事の修繕計画の作成など各種サポート

→管理業者の選定や費用削減施策サポート

→管理規約変更に関する様々なアドバイス

2)顧問業務

→全面委託管理マンションの委託管理業者に対する実務チェックなど

→一部委託または自主管理マンションの事務作業代行など

あくまで管理組合・区分所有者の立場に立ち、管理組合運営やマンション管理上の問題、建物等の点検や長期修繕計画等に対する助言、指導、コーディネート、問題解決などをおこないます。

マンション管理士の義務

マンション管理適正化法では、マンション管理士に3つの義務を定めています。

1)信用失墜行為の禁止

→管理業者への利益誘導や法外な報酬を要求することの禁止

2)講習の受講

→法改正など最新知識を身につけるため5年ごとに講習を受ける

3)秘密保持義務

→業務上知り得た秘密を漏らしてはならない

 

国土交通大臣の監督処分

マンション管理士が3大義務に違反したときは、国土交通大臣は登録の取消またはマンション管理士の名称使用の停止などの措置を取ることができます。

秘密保持義務違反の場合は、1年以下の懲役または30万円以下の罰金に処せられます(親告罪)。

また、名称使用停止違反(名称使用停止期間中の名称使用)や名称使用制限違反(マンション管理士でない者の名称使用)は、30万円以下の罰金に処せられます。

 

 

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2012年 9月 15日 土曜日 8時 56分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業務主任者とは?【用語辞典】

マンション管理

平成13年の『マンション管理適正化法』により、マンション管理業者は、その事務所ごとに国土交通省で定める管理業務主任者を置かなければなりません。管理業務主任者は、国家資格に合格したマンション管理に関するエキスパートです。

委託を受ける管理組合30に対して、1人以上の専任の管理業務主任者が必要となっています。専任というのは、マンション管理業を営む事務所に常勤していることを指します。

*管理業務主任者登録数 38,679人(平成17年1月末現在)

 

管理業務主任者の役割

管理業務主任者しか行えない業務に以下のものがあります(専任でない管理業務主任者が行うこともできます)。

1)重要事項の説明と重要事項説明書への記名押印

2)管理委託契約書の記名押印

3)管理事務業務の定期報告

管理業務主任者証の提示義務

管理業務主任者は、重要事項の説明や管理事務業務の定期報告などをする際に、『管理業務主任者証』を提示しなければなりません。その他にも区分所有者から請求があった際は、提示する義務があります。

 

国土交通大臣の監督処分

管理業務主任者が以下のような行為に該当したときは、国土交通大臣は必要な指示処分(注意勧告)をすることができます。

1)2つ以上の事務所の専任管理業務主任者になっている

2)名義貸しをしている

3)不正または著しく不当な行為をした

また、管理業務主任者が指示処分に従わないときは、国土交通大臣は事務禁止処分や管理業務主任者登録の取消をすることができます。その際は、管理業務主任者として行う業務は一切できません。

 

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2012年 9月 14日 金曜日 8時 53分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業者登録制度【用語辞典】

マンション管理

平成13年の『マンション管理適正化法』により、マンション管理業を営むものは、国土交通省に備える『マンション管理業者登録簿』に登録しなければならなくなりました。

これは、過去に管理業者と管理組合の間で様々なトラブルが発生したため、管理業者を規制する制度として定められたのです。管理業者を行政の監視下に置くことで、悪質業者を排除しようという狙いです。

ちなみに登録を受けないでマンション管理業を営んだ場合、1年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられることになります。名義貸しをした場合も同様です。

 

登録制度の意義

管理業者と管理組合との委託関係をめぐり、過去に様々なトラブルが発生しており、それを回避するための規制強化策です。

違反業者には、国土交通大臣が指示処分、業務停止処分、登録の取消処分などの監督処分ができるようになっています。

以下は、主なトラブルとその対処です。

1)修繕積立金等の預金口座名義のトラブル

→財産分別管理

2)管理委託契約の説明不十分にともなうトラブル

→重要事項の説明

3)契約書面の交付がないことからくるトラブル

→契約成立時に書面配布

 

登録有効期間

マンション管理業者の登録有効期間は5年です。期間満了の30日前までに申請することで更新することができます。

 

再委託の制限

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務業務を第三者に丸投げすることはできません。

これは、管理が適正に行われるよう登録制度を設けたにも関わらず、これを丸投げしては意味がないからです。但し、一部の業務を再委託することはできます。

 

 

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2012年 9月 13日 木曜日 21時 46分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション管理業とは?【用語辞典】

 マンション管理

マンション管理を請け負う会社が誕生したのは昭和40年代半ばでした。当時は、「管理=清掃等作業請負」的概念でしたが、昭和58年の区分所有法の改正により管理の主体が管理組合であることが明確になったのです。そこで、管理組合運営のサポートが求められるようになり、専門的な知識が必要でその重要性が社会的に認知されてきました。

『マンション管理業』の定義は、管理組合から委託を受けて管理事務(出納業務・会計業務・管理運営業務)を業として行うことをいいます。現在、約9割の管理組合が、マンション管理を管理業者に委託しています。

マンション管理業に営利目的は問われませんが、区分所有者が自身のマンションを管理する自主管理などは、業とはみなされません。また、管理事務業務を行っていないマンション清掃や警備業務は、マンション管理業にはあたりません。

法人だけでなく、条件さえ満たせば個人事業主でも可能です。

 

マンション管理適正化法の定め

マンション管理適正化法は、マンション管理業を適正化するために、以下の3つを定めています。

1)マンション管理業の登録義務化(無登録営業の処罰)

→監督処分が行うことができる

2)管理業務主任者設置の義務化

→重要事項の説明、事務管理の報告

3)マンション管理業者団体の創設

→業者の業務の改善向上を図る

管理業者を行政の監視下に置き、適切に業務を遂行しているかどうかチェックすることで、悪質業者を排除しようと狙っているのです。

 

管理事務業務の内容

『基幹事務』ともいい管理業務の中で最も重要なものです。この業務を担うことがマンション管理業となります。

1)出納業務

管理費、修繕積立金、専用使用料等の収納・保管、滞納督促及び運用並びに諸費用の支払など、管理組合の財政を預かる業務です。

2)会計業務

管理組合の予算案・決算案の作成、管理組合会計の収支状況の作成など、管理組合の財務内容を的確に把握する業務です。

3)管理運営業務

設備等の保守点検等の外注管理、防火管理、施設運営、各種契約、損害保険契約、大規模修繕計画の立案、総会・理事会の運営、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝など、管理全般の業務です。

 

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2012年 9月 12日 水曜日 8時 58分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理者管理方式【用語辞典】

マンション管理

マンションの管理は、区分所有者全員で組織される管理組合が主体となって行います。そして効率的な管理運営をするため、区分所有者から選出された数名の理事が実務を担当していくことになります。

しかし、区分所有者の高齢化・賃貸化・無関心などから理事のなり手が不足し、管理組合が十分に機能しないことが新たな社会問題となりつつあります。そうした中、管理者(管理組合の代表者)を区分所有者以外の第三者に任せることができます(区分所有法)。

調査では、区分所有者以外の第三者が管理者に選任されているケースは0.9%に過ぎません。但し、今後活用を検討したいという意向が24.9%もあります。

※財)マンション管理センター『平成20年3月マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書』より

将来的には、マンションの適正な管理運営にあたり、専門的な知識を持っている第三者を有効活用したいニーズはもっと高まるはずで、行政も検討を重ねている状況です。

 

具体的な第三者管理者は?

現状は、ワンルーム型やリゾート型マンションを中心とした区分所有者が居住していない場合に、管理業者が管理者に就任しているケースがほとんどです。

そのため就任経緯についても、管理組合からの要請は約2割に留まり、それ以外のほとんどは竣工当初から就任していたというのが実態です。

管理者管理方式のメリット

・専門家によるマンション維持管理の質の向上が期待できる

・管理者が固定化されることにより運用が安定される

・マンション管理に対する区分所有者の業務負担が軽減される

・区分所有者同士で意見対立することが少なくなる

 

管理者管理方式のデメリット

・管理組合の意思決定が反映されにくくなる

・利益相反関係にある管理業者が自ら有利になるように決定することができる

・委託費用が増加する

・管理者と管理業者それぞれの委託業務が区分されにくい

・適切な維持管理がされなくなる恐れがある

・マンション管理そのものに対する区分所有者の関心が益々なくなる

 

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2012年 9月 11日 火曜日 8時 55分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

自主管理方式【用語辞典】

 マンション管理

マンションの管理は、区分所有者全員で組織される管理組合が主体となって行います。そこで、主役の区分所有者自らが、マンションの管理運営を実施する理想的な管理方法ですが、専門的知識と何より意欲が問われ、管理組合員の積極的な支持と理解が必要です。

調査では、管理組合がすべての管理事務を行っているケースは5.0%に留まっています。圧倒的な少数派です。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

 

自主管理のメリット

・委託費用を削減した分、修繕積立金に回せる

・管理業務の専門的知識が身に付き、建物を大切に扱うようになる

・トラブルを未然に防ごうという住民間の意識が高まる

・組合員相互の関係が密になり、良好なコミュニティ形成ができる

自主管理のデメリット

・組合役員の労力および時間の負担が大きい

・活動する組合員の偏りにより、不平不満が生じやすい

・管理業務の専門的知識の習得状況によって、ミスやトラブルが発生する可能性がある

・中心となった組合員の転出など、安定運用のリスクがある

 

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2012年 9月 10日 月曜日 10時 01分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業者委託方式【用語辞典】

マンション管理

マンションの管理は、区分所有者全員で組織される管理組合が主体となって行います。そして効率的な管理運営をするため、区分所有者から選出された数名の理事が実務を担当していくことになります。

しかし、管理業務の中には専門的知識を要するものが多いにも関わらず、専門知識を持っている区分所有者はほとんど居ません。そこで、多くの管理組合では、管理業務の全部または一部を外部に委託しています。

調査では、マンション管理の一切を管理業者に委託している『全面委託』が最も多く74.9%となっており、定期清掃や法定点検など管理業務の一部を管理業者に委託している『一部委託』と合わせると約9割が管理業者に何らか委託しているといわれています。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

 

全部委託

管理業務についての意思決定は管理組合が行うが、実際の業務については全て管理会社に委託する形態です。

<メリット>

日中多くは仕事をしている区分所有者にとって、管理組合理事の手間や負担が少ないことが大きいです。また、管理業者は専門知識を持っているプロフェッショナル集団なので、迅速な対応や質の高いサービスが期待できます。

<デメリット>

当然、管理委託費が高くつきますし、管理組合による自主的な管理意識が低下するため、区分所有者に知識が身に付かず、ほとんど管理業者のいいなりにされてしまう危険があります。

一部委託

管理組合が、管理業務についての意思決定と実際の業務の一部を行い、必要に応じて管理業務の一部を管理業者に委託する形態です。

<メリット>

管理組合が直接できることは管理組合がおこなうため、費用が抑えられます。また、できるだけ専門業者に直接委託することにより、委託費用も管理業者マージン分が削減できます。そこまでのコントロールを管理組合側で行うため、当然、ある程度の知識は吸収できますし、管理意識も高まります。

しかも、高い知識が必要な専門的な部分のみ管理業者に委託するため、そのリスクも軽減されます。

<デメリット>

管理組合で巻き取った分の業務負担が増えます。また、委託先が増えることで、その監督業務や業者間の調整等も行わなければなりません。

 

管理業者の選定

調査によると、83.3%のほとんどのマンションが、分譲時に決まっていた(主に系列の)管理業者にそのまま管理業務を委託しています。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

区分所有者にとって、マンション管理業務は関心外ということもあり、実際の管理方針から内容に至るまで、最初に決められたまま一切見直しをしていないというケースが少なくありません。

分譲時に決められている管理費には競争原理が働いていませんし、利益相反関係の管理業者が、コスト削減提案をしてくることはまれだと思います。管理組合は、まず管理会社に管理委託費の内訳を明示することから始め、管理内容や金額に対する意識を高めるべきではないでしょうか。

 

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2012年 9月 9日 日曜日 9時 45分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理業務内容【用語辞典】

 マンション管理

マンションを適正かつ円滑に管理するためには、様々な管理業務を適切に履行しなければなりません。

しかしながらマンションの管理業務は、専門的知識を要するものが多く、多岐に渡ります。

 

事務管理業務

『基幹事務』ともいい管理業務の中で最も重要なものです。この業務を適切に処理するには、会計、建物の構造等に関する専門知識が必要です。

1)出納業務

管理費、修繕積立金、専用使用料等の収納・保管、滞納督促及び運用並びに諸費用の支払など、管理組合の財政を預かる業務です。

2)会計業務

管理組合の予算案・決算案の作成、管理組合会計の収支状況の作成など、管理組合の財務内容を的確に把握する業務です。

3)管理運営業務

設備等の保守点検等の外注管理、防火管理、施設運営、各種契約、損害保険契約、大規模修繕計画の立案、総会・理事会の運営、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝など、管理全般の業務です。

管理員業務

日常的に居住者と接する『管理人』といわれる業務で、通勤・住込勤務があります。また、常駐しない『巡回管理員』が、受付業務等を除いた一部の業務を行うケースもあります。

1)受付業務

居住者や外来者との応対業務です。

2)点検業務

建物、設備等に異常がないかどうかを定期的に点検する業務です。

3)立会業務

諸設備の保守点検や共用部分の修繕工事、清掃業務、ゴミ収集等における立会いなど、外注業者等の業務実施状況を監督する業務です。

4)報告連絡業務

業務日誌の記録、定時報告及び緊急時の連絡など、日々の業務の実施結果を記録、報告する業務です。

5)管理補助業務

防火管理業務や未収納金督促業務の補助など、事務管理の業務を補助するものです。

 

緊急対応業務

緊急の問い合わせに対する24時間の電話受付や、要員を出動させ緊急措置を行ったりする業務です。

 

設備管理業務

法定点検のほかに、有資格者や専門の技術スタッフが、建物全体、給水設備、電気設備、エレベーター保守、貯水槽清掃、消防設備などの定期点検および整備・調整等を行う業務です。

 

清掃業務

清掃方法及び回数を定めた仕様書に基づいて実施されます。

1)日常清掃

掃き掃除や拭き掃除、ゴミ処理など、日常的な清掃業務です。

2)定期清掃

日常清掃では取れないシミや汚れを特殊洗剤などを使用するなど、専門的に行う清掃業務です。

 

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2012年 9月 8日 土曜日 9時 40分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンションの税務【用語辞典】

 マンション管理

管理組合(管理組合法人も)は、収益事業から生じた所得以外は、法人税(法人住民税、事業税、事業所税も同様)は課税されません。

但し、預金利息に対する所得税(20%天引き)については、公益法人とは異なり課税されます。

 

収益事業の範囲

収益事業とは、法人税法における33業種で、継続して事業場を設けて営まれるものをいいます。

駐車場などの使用料収入については、組合員の財産である駐車場等の維持管理の費用負担の問題であり、収益事業とはみなされません。但し、部外者に対する貸付については、収益事業に該当しますので注意が必要です。

収益事業に対する会計処理

管理組合が収益事業を行う場合は、収益事業による会計を管理費や修繕積立金と区分し、特別会計として区分経理することになります。

会計処理は、企業会計と同様になりますので、減価償却など管理会計と異なる処理が必要になってきます。

収益事業に対する法人税等

管理組合が収益事業を行う場合は、収益事業から生じた所得に対し、普通法人並みに法人税(法人住民税、事業税、事業所税も同様)が課税されます。

法人税の税率は、資本金の額によって決まりますが、管理組合の場合、資本金に相当するものがないため、資本金1,000万円以下の最低税率が適用されます。

 

管理組合と消費税

管理組合の収入となる管理費や修繕積立金は、消費税の課税対象外とされます。

消費税を課税されるケースとしては、収益事業を行い、その売上(課税対象収入)が1,000万円を超えた場合、その翌々年度の売上に課税されることになります。

 

理事に報酬を支払う場合の税金

管理組合が理事に報酬を支払う場合や、直接管理人を雇用するなど給与を支払う場合には、所得税の源泉徴収が必要です。組合管理が支払う毎月の給与から所得税を差し引き(源泉徴収)、その分を翌月10日までに税務署に納付します。

なお、給与の支払いを開始する際には、税務署へ所定の届出が必要です。

 

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2012年 9月 7日 金曜日 9時 28分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の決算【用語辞典】

 マンション管理

1年間の管理組合の運営結果を、年度終了後の定期総会で報告します。

収支決算書類として、収支報告書、賃借対照表、財産目録、備品台帳、証明書類などを作成します。

 

発生主義の原則

会計年度内に発生したすべての収入や支出、資産・負債を計上します。これは、入金や出金だけでなく、管理費等の未収金や経費の未払い金を計上することになります。

ちょっとややこしいので説明を加えると、例えば未収金の計上は、『収支報告書』では本来の管理費等の合計額になり、『賃借対照表や財産目録』では実際の入金額と未収金額を明記することになります。どちらにしても会計年度末は、特に管理費等の引き落としに注意しましょう。

収支報告書

会計年度内の収支状況を表すものとして、必ず予算と対比して作成します。企業の損益計算書とは異なります。

また、一般会計と特別会計の会計区分ごとに作成します。なお、収益事業がある場合は、特別会計を更に区分することになります。

 

賃借対照表

会計年度末時点の管理組合の財産状態を表します。企業のバランスシートと同じです。

収支報告書と同様、一般会計と特別会計の会計区分ごとに作成し、収益事業がある場合は、特別会計を更に区分することになります。

 

財産目録

賃借対照表の資産および負債の内容明細です。証明書類として、預金口座の残高証明書や損害保険の証明書などを添付します。

 

備品台帳

企業では、10万円以上の備品を資産として計上し減価償却していきますが、損益計算を目的としない管理組合では、金額のいかんに関わらず全額を費用として計上します。

そこで、紛失や無駄をなくすため、備品台帳を作成し、購入年月日や予想耐用年数など記録して備品を管理します。

 

繰越金(剰余金)処分案

収支決算の結果、管理費に生じた余剰について、標準管理規約では次期に繰り越せるとしています。この場合、特に繰越金処分案の作成は必要ありません。

また、目的別会計の原則から、一般会計と特別会計の剰余金を相互振替をしないとしています。

これは、例えば管理費滞納が発生した際、安易に修繕積立金会計を取り崩して不足分に充ててしまうと、一時的にせよ、今度は積立金会計が目減りすることになってしまいます。こうした資金流用が常習化すると、肝心な業務である滞納の督促がおろそかになりかねません。出納業務の適正化を図るため、目的別会計の順守が重要となってきます。

もし、管理費を修繕積立の特別会計に振り替える場合は、繰越金処分案を作成し、承認を受けなければなりません。

 

監査

収支決算書類は、総会報告前に事前に監査をしなければなりません。

総会で選任された監事が、組合の財産の状況を監査する『会計監査』と、理事会の業務執行状況を監査する『業務監査』を行います。『監査報告書』を作成・署名し、定期総会で監査内容を報告いたします。

書類の保管

収支決算書類や会計帳簿はきちんと保管し、必要があれば組合員などに閲覧させなければならないと標準管理規約に定められています。

保管期限に定めがない場合は、全期間を保管する必要があります。

 

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2012年 9月 6日 木曜日 8時 21分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の予算【用語辞典】

 マンション管理

マンションを適正に維持管理をしていくには、事業計画に基づいた予算を作成し運営していくことが重要です。とはいえ現実的には、大規模修繕工事を除けば、年度ごとに大きく異なることはありません。前年度の予算執行状況をもとに、管理業者や区分所有者へのヒアリングを加味して、当年度を作成していくことになるでしょう。

予算は、標準管理規約で定期総会で次年度の収支予算案の承認を得ることとなっています。もし予算を修正する必要が生じた場合は、臨時総会で承認を受けなくてはなりません。

 

一般会計と特別会計

日常の維持管理を目的とする『一般会計』と、大規模修繕ののための資金を留保(修繕積立金)するための『特別会計』に区分して管理します。

また、管理組合が収益事業を行う場合は、特別会計を修繕積立金とは別にもうひとつ設定し、区分管理しなければなりません。

 

収入

 

管理費は、建物の共用部分や敷地および付属施設の維持管理を行うための諸費用に充てる費用として、一般会計の収入となります。

一方、修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不足の事態により必要となる修繕や共用部分や敷地の変更等に備える準備金として、特別会計の収入となります。

また、管理費や修繕積立金以外の収入として、駐車場や専用庭、ルーフバルコニーなどの使用料があります。標準管理規約では、修繕積立金として積み立てると定めていますが、実際は、一般会計に参入させて管理費の赤字を防いでいることが見受けられます。管理に要する費用の残金は、修繕積立金へ繰り入れるようにしましょう。

管理費等は、持分割合(専有部分の床面積の割合)によって区分所有者が負担すると区分所有法で規定されています。但し、管理規約で異なる負担割合を決めることは可能です。

管理費・修繕積立金の戸当たりの平均月額をみると、『管理費』が10,990円で『修繕積立金』が10,898円でした。これに駐車場使用料等からの充当額を含めると、それぞれ15,848円、11,877円となっています。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

支出科目

 

マンション管理の形態に関わらず、支出科目はきちんと区分すべきです。特に管理業者に委託している場合、管理費に清掃費も含まれてしまうケースが見受けられますが、別々に支払うのが通常です。

<管理費支出科目>

・管理業務費(管理業務・管理員人件費)

・設備管理業務費(保守点検・営繕費・植栽)

・清掃業務費

・水道光熱費

・損害保険料

・管理組合運営費

・その他備品・消耗品費

予算の編成

 

本来は、会計年度の開始前に予算を確定・承認すべきですが、実際は、会計年度終了2~3ヶ月後に開催される定期総会で、収支報告と予算が承認されるのが一般的です。

収入については、毎月の管理費・修繕積立金・使用料収入を12倍した金額となります。これに設備使用料・受取利息・その他雑収入が加わります。

支出は、毎期経常的に支出されるものが大半ですから、前年度の予算執行状況をもとに予測をします。その中で、特別な要因で支出された金額を把握しておき、当年度の特別な要因を想定します。方法としては、管理業者に当年度の見積り提出を求めるほか、区分所有者へ改善要望などのアンケートを取るなどして、検討していくことになるでしょう。

ただ実際の作成は、委託している管理業者がすべて行い、それを理事会および総会でそのまま承認することが多いと思います。その場合、役所のように実績&計画ベースの硬直化した予算になりがちです。是非、内容を見直してみてください。

 

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2012年 9月 5日 水曜日 9時 09分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の会計【用語辞典】

マンション管理管理組合を運営する上で、非常に重要な仕事として会計業務があります。安全で快適なマンション生活を送るには、このおカネに関することを決しておろそかにはできません。

しかしながら「数字は苦手といって」一般の会社員の方でも、会社の会計についてさえあまり知らない方が多いと思います。ましてや管理組合会計などは、管理業者に任せ切りなのではないでしょうか。

ちょっとお堅い話になってしまいますが、会計原則を取り入れることにより、維持管理費用の効率化(最小限の費用で最大の効果)や、不明朗な資金の流出などの不正を防ぐ上でとても重要なのです。

 

管理組合の会計原則

管理組合の会計は、営利を目的としない公益法人の『公益法人会計』に準拠しますが、会計処理については、不適切な処理が行なわれないよう『企業会計』の一般会計原則がベースとなっています。

<管理組合の会計原則>

・予算準拠主義の原則

・正規の簿記の原則

・明瞭性の原則

・継続性の原則

・保守主義(安全性)の原則

・単一性の原則

予算準拠主義の原則

事業計画に基づいた予算を作成し、その予算と決算との差異を分析することで、予算執行の適否やその責任、事業計画の適合性などを判断します。

予算にはなかった費用が発生した場合、それがなぜ必要だったか。または、予算にはあったが未費消で終わった場合、次年度に繰り越すべきか、それとも不要なものかなどを確認してより整合性の高いものとしていきます。

注意すべき点は、予算を組んだからといって不必要な支出は抑えることです。予算は安全性を考え保守的に組まれますが、まだ耐用できるものをなるべく使用するなど、経費の合理化を図っていきましょう。

 

目的別会計

『公益法人会計』の特徴として、特定の目的のために、一般会計とは別に特別会計を設けることができます。

マンションの場合、大規模修繕に対する積立金が『資金留保目的』として、一般会計とは区分管理されることになります。また、目的の異なる勘定は相互振替をしないのが原則です。

これは、例えば管理費滞納が発生した際、安易に修繕積立金会計を取り崩して不足分に充ててしまうと、一時的にせよ、今度は積立金会計が目減りすることになってしまいます。こうした資金流用が常習化すると、肝心な業務である滞納の督促がおろそかになりかねません。出納業務の適正化を図るため、目的別会計の順守が重要となってきます。

また、管理組合が収益事業を行う場合は、特別会計を修繕積立金とは別にもうひとつ設定し、区分管理しなければなりません

会計処理と計算書類

会計処理で注意すべき点として、備品購入があります。企業では一定額以上の備品を購入した際、資産として減価償却を行わなければなりません。これは売上げを産みだす財産として、各年分(耐用年数)の必要経費として配分していくことを目的としてますが、営利目的でない管理組合会計にはなじみません。備品購入は資産として認識せず、支出として単年度で処理するのが一般的です。

但し、備品類を別途管理する必要がありますので、財産目録に加え、備品目録(備品台帳)を作成しましょう。

一般会計の繰越金は、次期に繰り越していくことが一般的ですが、組合員に分配したり、修繕積立の特別会計に振り替える場合は、繰越金(剰余金)処分案を作成しなくてはなりません。

<計算書類>

・収支報告書

・賃借対照表

・財産目録

・備品台帳

 

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2012年 9月 4日 火曜日 9時 06分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

理事(役員)への報酬支払【用語辞典】

マンション管理

区分所有者のほとんどは自分の仕事を持っているため、空いた時間を利用して組合活動をすることになります。貴重な休みや時間を割かれるため、マンション管理はしっかりしなければならないという意識はあるものの、どうしても自ら率先して尽力することは避けようと思ってしまいます。『理事(役員)のなり手不足』問題です。

そこでインセンティブとして理事へ報酬を支払うことを検討する管理組合も増えてきているようです。調査では、『報酬を支払っていない』が75.9%と大半を占めていますが、『理事全員に報酬を支払っている』が17.7%と、築年数が新しいマンションほど割合が高い傾向にあります。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

また、標準管理規約でも「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払いと報酬を受けることができる。」と定められており、決して不適当な考え方ではありません。

それでも大半の管理組合が導入していない理由と、理事への報酬支払いの問題点について考えてみましょう。

 

報酬金額の妥当性

理事の仕事は、確かに骨が折れるものではありますが、その骨折りに対する金額はいくらかというのは、非常に難しい問題です。

管理組合の理事の仕事は結局のところ、自分の持っている資産価値保全のためのものですから、労力(時間)をそのまま金額に置き換えるのはなじまないと思えるからです。

そこで実際に支払われている金額をみてみましょう。調査では、理事に一律支払っているケースでは月額3,600円、一律でない場合の月額は、理事長が9,300円、理事が5,500円、監事が4,900円でした。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

報酬に見合った仕事内容が求められる

報酬が支払われるようになると、理事になった人はその金額に見合った分だけの仕事をすることが求められるようになります。

これは、ある意味で当然なことであり、良い点としては、理事の仕事ぶりについて他の組合員からの注文や要求が厳しくなりますし、理事本人も案件を先送りしてお茶を濁していられません。組合活動の質が高まる可能性があります。

問題となってくる点は、そうした厳しさに役員が耐えられなくなるといったことがあります。かなり難しい問題に直面した管理組合の理事会が、何回かの理事会を重ねながら結論を出し切れないままであった場合、いったい理事会は報酬ばかりもらいながら、何をやっているんだという批判にさらされるという可能性もあるのです。

報酬支払いを検討した方が良いケースとは?

まず、小規模マンションで理事を輪番制で選出しているケースでは意味がないでしょう。数年に1回は均等に回ってくるので、報酬額分上積みされた管理費を報酬として均等にもらうだけですから。

報酬支払いを考えてみても良いケースとは、高齢化による理事の辞退者が多い場合や、賃貸化による理事になれない住戸が多い場合など、区分所有者による不公平感がつのっているケースなどは、その不満を解消する手段として検討してみてもよいかもしれません。

 

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2012年 9月 3日 月曜日 9時 32分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

理事(役員)の選出方法【用語辞典】

マンション管理

マンション管理組合が抱える最大の課題が、高齢化・賃貸化の進行と無関心によって生じる『理事(役員)のなり手不足』です。

ほとんどの区分所有者は専門知識も経験もないうえ、面倒な仕事を避けたがるため、積極的に組合に関わろうという人はほとんど居ないのが実状です。

調査でも、『理事の選任が困難』という回答が29.6%と、3割もの管理組合で問題となっています。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

しかし、「忙しいから、よく分からないから、あまり関心がないから」といって誰も理事長や理事を引き受けなければ、管理組合は成り立たちません。管理組合がきちんと機能しないと、管理業者に好きなようにされてしまったり、マンションのスラム化といった事態も発生しかねないのです。

 

輪番(順番)制

マンションを階層別などのグループに分けて、各グループから1名ずつ理事を順番に選出する方法で、最も一般的なやり方です。

これは、できるだけ多くの方が理事を経験し、自分のこととしてマンションの管理を考えるきっかけづくりを行いたいということと、全員が順番で理事になるため、公平だということがあります。

但し、小規模なマンションの場合、グループ分けされた中で賃貸化が進むと、順番が早く回ってくるという不公平な状況になってしまいます。グループ構成に偏りがある場合は、再編するなどの対応が必要となってきます。

抽選(くじ引き)制

抽選で理事を選任するという極めて公平な決め方のようですが、結果として、何回も選ばれてしまう人と、まったく選ばれない人が居るということが起きます。

立候補・推薦制

少数派ではありますが、立候補や推薦によって選任する制度です。

できれば理事をやりたくないと誰もが思っていることでしょうから、立候補する人がいれば、喜んでやってもらいたいと思うはずです。その場合、標準管理規約で『再任は妨げない』となっていることから、万年理事長というケースが多いのではないでしょうか。

自分に理事が回ってこなくてラッキーと安心してもいられません、同じ人が継続して何度も理事に選ばれるのは、問題もあります。特に理事長の場合、権力が集中するだけでなく、管理業者との癒着のリスクもあるのです。できるだけ各戸持ち回りで公平に担当するのが理想的です。

区分所有者以外の理事

本来、管理組合は区分所有者だけで構成され、共用部分の維持・保全・管理を目的とする団体です。このため、管理組合の理事は、マンションに居住している区分所有者が望ましいと考えます。

但し、理事のなり手不足問題もあり、区分所有者以外の方も含めた方が、現実的に管理組合の運営が円滑に行えると思われる場合もあります。特に夫が区分所有者で、役員になってはいるものの実際に理事会に出席しているのは妻だというケースは、多くの管理組合で見受けられます(共有名義であれば問題ありませんが)。その場合は、必ず総会の特別決議で規約を改正してから行わなければなりません。

調査では、区分所有者以外を理事として認めている割合は、『同居親族』が18.8%、『居住してない区分所有者』が14.5%、『賃借人』が2.4%となっています。築年数が古いマンションほど、その割合が高くなる傾向です。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

任期と改選

理事の任期は、調査では『1年』が65.9%、『2年』が30.4%と、1~2年で設定される組合がほとんどです。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

管理業務の継続性を考えると、全理事が一斉に交代するより、半数ごとに改選とした方が良いでしょう。特に2年目を迎える理事から理事長を選任することにすれば、スムーズな運営が図れるのではないでしょうか。この場合、理事の任期は2年間となります。

 

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2012年 9月 2日 日曜日 10時 01分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の行う訴訟【用語辞典】

 マンション管理

マンションで迷惑な住人がいる場合、まずは話し合いによって解決することが望ましいですが、それが困難であれば、訴訟を起こし法廷に持ち込むことができます。

管理組合法人であれば、当事者能力が認められ原告となり得ます。また、法人でない管理組合でも、区分所有法の『義務違反者に対する措置』として、管理者である理事長が当事者として訴訟を追行できます。その際、判決の効力は区分所有者全員に及び、訴訟費用も区分所有者全員が負担しなければなりません。

実際に調査でも、悪質かつ重大な違反に対しては、『訴訟による停止処分』が52.2%と最も多く、『組合や管理業者からの注意』が48.0%、『氏名や違反状況の公表』が42.4%となっている。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

 

違反行為の差止請求

区分所有者や占有者(賃借人)が、騒音を発し近所に迷惑をかけている場合に、「静かにしなさい」という差止請求です。

使用禁止の請求

上記の『差止請求』では、中々解決しづらい場合は、専有部分の使用を禁止する請求ができます。

区分所有権の競売請求

例えば、暴力団がマンションを組事務所として使用し、他暴力団との抗争に巻き込まれたりしたケースなどで、区分所有者の共同生活が著しく障害にあった場合、区分所有権および敷地利用権を競売にかける請求ができます。

 

専有部分の引渡し請求

占有者(賃借人)が、騒音を発し近所に迷惑をかけている場合に、「うるさいから出て行ってくれ」という引渡し請求です。部屋のオーナー(区分所有者)を介さずに直接本人に請求ができます。

 

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2012年 9月 1日 土曜日 7時 54分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

コミュニティの重要性【用語辞典】

マンション管理

マンションは共同生活の場でありながら、個々人の生活はそれぞれに独立したものとなっています。このため、居住者の意識も専有部分のみの快適性を求めてしまいがちです。

しかしながら、マンションの特性として共用部分の管理や利用は区分所有者相互の協力で維持され、意思決定されるのです。いくら自分の部屋が快適でも、マンションのエントランスやロビーが汚れていたり、騒音や違法駐車などルールが守られなかったりしたら、決して快適な生活は送れません。ましてや耐震など躯体に問題があれば危険でもあるのです。

調査では、77.7%のマンションで何らかのトラブルが発生しています。特に居住者間のマナーをめぐるトラブルが63.4%と断トツでした。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

以前は、管理組合は共用部分の管理が業務であり、これに専念すればよいとされていましたが、現在では、コミュニティ形成が非常に大切なことであるとされています。

 

コミュニティ形成は管理組合の業務

標準管理規約には、管理組合の業務として『コミュニティ形成』が新たな業務として加わりました。なぜ、コミュニティ形成というソフト面が管理組合業務として加わったのか、少し違和感を感じる人も多いのではないでしょうか?

標準管理規約のコメントには、「コミュニティ形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであり、マンションの適正管理を主体的に実施する管理組合にとって、必要な業務である」と説いています。しかも、コミュニティにかかわる費用を管理費から支出することを認めているのです。

合意形成を得ていくためには、居住者間でのコミュニケーションがあることが重要であり、これまで自然発生的にはコミュニティが形成されてこなかったため、あえて加えたのだと思います。

コミュニティ形成とクレーム処理

マンション生活におけるクレームの代表的なものとしては、ペット飼育、違反駐車、駐車場・駐輪場運営、集会室などの共用施設の利用、ゴミ出し、騒音などがあります。

これらのすべてがコミュニティ形成によって解決されるわけではありませんが、ただ日頃からコミュニケーションを取っていれば、少なくとも当事者同士での話し合いが積極的になされると思います。コミュニティ形成の良否がクレームの対策と処理に大きくかかわってくるのです。

調査では、『トラブルの処理』を当事者同士で話し合ったのは25.6%と少なく、管理組合内での話し合い(67.2%)や管理業者に相談(45.2%)して解決するケースが多いようです。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

 

 

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2012年 8月 31日 金曜日 8時 43分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

総会の運営【用語辞典】

 マンション管理

総会は、管理組合組織における最高意思決定機関です。1年間の活動報告や決算報告・予算承認、ルール変更や問題解決、長期修繕計画など、意見交換や討論を経て、最終的な決裁を取る場となっています。

少なくても毎年1回、管理者(理事長)が理事だけでなく管理組合員(区分所有者)全員に召集をかけます。

総会は、区分所有者の総意を検討・取りまとめる場だけでなく、自分たちの財産の管理状況把握や今後の方向性を検討するなど、非常に重要なイベントです。

但し残念ながら、調査では、現在の出席率は80.3%と決して低い数字ではないですが、『委任状および議決権行使書』提出者を除くと34.1%と、実質参加者は3分の1となっています。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

区分所有者である以上、マンション管理から逃れません。また、自分たちの財産は自分たちで守る意識を持って欲しいと思います。

 

総会の準備

総会で話し合われる内容とその説明を記した議案書を、区分所有者全員に総会開催の標準管理規約では2週間前まで(原則は1週間前)に配布して通知を行います。原則、議案書に書かれていない内容については決議することはできません。議案書を配布する際、開催通知書(案内)、出席票、委任状、議決権行使書などを同封します。

通常総会には区分所有者全員の出席が望ましいので、理事長は、集まりやすい日時を選んで通常総会の日を決めます。

日時は、土曜の午後あるいは日曜日に、場所は、マンションになるべく近い場所を選びます。

総会開催の通知をした後は、出席票などの提出状況を毎日チェックしながら、遅れている組合員には督促をおこなうなど、参加者をできるだけ増やすようにしましょう。

総会の議事進行

通常、総会の議長は『管理者』である理事長が行います。進行はおおむね以下の順番で行います。

1)開会宣言

2)議長の確認

3)定足数の確認と報告

4)議事録署名人の指名

5)各議題の説明・質疑応答・決議

6)閉会宣言

総会の普通決議

総会は、区分所有者の半数以上が出席(もしくは委任)しなければ成立しません。また、議事は出席者(議決権)の過半数で決します。逆にいえば、議決権総数の最低4分の1の賛成があれば可決できるということになります。

主な普通決議事項には以下の内容があります。

1)収支決算報告と事業報告の承認

2)予算と事業計画の承認

3)理事・監事の選任または解任

4)管理業務の委託契約等の更新や変更

5)管理費等の金額の決定や変更

6)使用細則の制定および変更や廃止

総会の特別決議

以下の重要な事項は、総会での特別決議事項となっていて、過半数の賛成では可決できません。

1)議決権の5分の4以上の賛成が必要

→建物の建替え

2)議決権の4分の3以上の賛成が必要

→規約の設定・変更・廃止

→管理組合法人の設立・解散

→義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求訴え、区分所有権および敷地権利権の競売訴え、義務違反者の占有者に対する引渡し請求の訴え

→大規模滅失の場合の建物の復旧

→形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更

総会の種類

総会には定期総会(通常総会)と臨時総会があります。

定期総会は、区分所有法により年に1度、会計年度末から2ヶ月以内に開催しなければなりません。

定期総会では、前年度の決算報告と事業報告、新年度の予算と事業計画、新しい理事の選任などが必ずおこなわれます。

臨時総会は、補欠理事の選任や緊急の設備補修工事など急を要する問題が発生した場合や、大規模修繕工事の実施が近づくなど決議しなければならない内容が増え、定期総会だけでは時間が足りない場合などに開催します。

議事録の作成

総会が終了後、議長(理事長)は議事録を作成しなければなりません。通常、管理業者に作成してもらう場合がほとんどだと思います。

議長および出席した理事2名が署名・押印し、区分所有者に配布します。

なお、議事録を作成しなかったり虚偽の記載等をすれば、区分所有法により議長(理事長)に罰金が科せられますので気をつけましょう。

 

 

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2012年 8月 30日 木曜日 7時 51分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

専門委員会の設置【用語辞典】

 マンション管理

大抵のマンションでは、管理組合理事の任期を1年もしくは2年としているため、理事会運営の継続性が欠け、大きな課題ほど先送りされる傾向にあります。

また、継続的に扱う必要のある案件や、日常の管理執行レベルを超えた業務量の案件などは、通常の理事会で抱えるには無理があります。

そこで、特定の問題解決を専門に扱う機関として、『専門委員会』を設けて対応する例が一般的となっています。

 

理事会と専門委員会の関係

専門委員会は、理事会の諮問機関として位置づけられます。最終的な責任は理事会にあるため、進捗状況や検討内容については、定期的に理事会に報告するなどの措置が必要です。

専門委員会と理事会の連携を密にするため、必ず理事会メンバーが専門委員会に参加するなど、コミュニケーションをうまく取るようにしていきましょう。

例)大規模修繕委員会

専門委員会として、一番一般的なのが大規模修繕委員会です。

大規模修繕は工事費も巨額で、マンションの規模によっては何千万から何億円もかかります。それだけに大規模修繕をおこなう前には、入念な準備が欠かせません。当初の計画や管理会社の勧めに引きずられておこなうのではなく、管理組合が主体となって建物診断(劣化診断)を行ったり、マンションの状況をよく見極めて判断する必要があります。

また、工事内容と積立金の額によっては、修繕費の値上げや一時金、もしくは金融機関に借りるなどの措置を講じていかなくてはなりません。

これまでの理事経験者や、専門的な知識を持っている区分所有者など、早めに設立することが大切です。

例)規約改正委員会

現状や要望に合わせて、管理規約をの改正を検討する委員会です。民法や区分所有法など、ある程度の専門知識を習得しないとなりません。

例)ペット飼育委員会

ペットを飼育している区分所有者を中心に、飼育方法や共用施設の使用ルール、管理組合への届出徹底やクレーム発生時の調整機関として、機能する委員会です。

例)駐車場委員会

駐車場の利用ルールや機械式の導入や維持管理、空きが出た際の選定など、駐車場に関する委員会です。外部駐車場を賃借している場合や、カーシェアリングなど、様々な意見調整が必要となってきます。

 

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2012年 8月 29日 水曜日 8時 44分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

理事会の運営【用語辞典】

 マンション管理

マンション管理組合は区分所有者全員で構成されますが、毎回全員を集めて話し合ったり物事を決めたりするのは現実的ではありません。

そこで、管理組合員を代表する理事を選任し、理事会にて日常的な懸案事項について各役員からの意見を拾い上げ、解決への方向性を見出します。いわゆる管理組合の『執行機関』です。

理事および監事は総会で選任(または解任)され、任期は管理規約で規定されています(ほとんどが1~2年)。再任を認めている場合も多く、理事長が固定化している組合もあります。また、そのマンションに居住していることを条件にしているケースがほとんどです。

理事会は、標準管理規約では過半数の理事の出席で開催できるとされています。これは、重要事項については総会で決定される仕組みとなっているため、理事会は決議より業務執行を機動的に行うことを優先しているためです。

 

理事会の活動内容

理事は、マンション管理業者との窓口となり、マンションの清掃・点検、長期修繕計画の作成・変更、管理規約や使用細則の見直し、住民からのクレームやトラブル対応などがあります。

理事はそれらを実現したり実行に移すために、理事会を開催します。総会とは異なり開催回数の取決めはありませんが、ほとんどの管理組合では月1回程度開催されているようです。

理事会終了後、速やかに議事録を作成し区分所有者に配布しましょう。それにより、理事会活動の周知と管理に対する意識を高める重要な役割を果たすことができるからです。

また理事会では、総会にて決議する議案を作成します。理事会で決定された事項を総会で審議します。なお総会は、開催日から通常は2週間前までに、会議の目的となる事項を示して、区分所有者に通知することが必要です。

理事長とは

理事長は理事会を代表するとともに、管理組合の代表でもあります。区分所有法で定める『管理者』は理事長のことを指します。

理事長は総会で決議されたことを実行し、管理規約で定められた行為を行う法律上の権限があり、義務を負います。

副理事とは

理事長を補佐し、理事長になんらかの事故があった時など、その職務を代行します。

理事とは

組合によって、副理事長・書記・会計などと担当分けしている場合もあります。なお、理事は総会にて選任されますが、理事長および各理事の担当は、理事の中から互選により選任されることになります。

監事とは

監事は管理組合の会計や理事会の業務執行状況について、監査および報告をする役割となっています。

実は監事は、理事会の構成員でないため、理事会に出席して決議に加わることはできないのです(意見を述べることはできます)。こういうところは株式会社の監査役と同じですね。

管理業務の執行および財産の状況に不正があると認められた場合は、臨時総会を招集することができます。また、総会前に収支報告書の監査を行い、総会時にその報告を行います。

 

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2012年 8月 28日 火曜日 8時 31分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理規約の制定【用語辞典】

マンション管理

マンションでは、引渡しを受けたと同時に管理組合が成立しますが、管理組合の憲法ともいわれる管理規約を同時に制定するのは非常に困難です。

そこで分譲業者は、マンションの引渡しとともに組合運営がスムーズに移行できるように、管理規約案を用意しておきます。

それでは、実際どのように管理規約が制定されるのか、2つの方式がありますのでみてみましょう。

 

規約承認販売方式

この方式は、あらかじめ分譲業者が規約案を用意しておき、マンション購入者に提示して承諾を得るやり方です。つまり、区分所有者全員の書面による合意をもって集会の決議に代えます。

区分所有者集会方式

この方式は、マンションの引渡し前に区分所有者の集会を開催し、分譲業者が提示した規約案を審議して決めるやり方です。

『規約承認販売方式』に比べ、最初から区分所有者の意見を取り入れることができるため、その後の管理意識も高くなると思います。

 

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2012年 8月 27日 月曜日 9時 11分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の事業計画【用語辞典】

マンション管理

安全で快適なマンション生活を送るために、適切な維持管理や計画的な修繕・建て替えがとても重要です。

その元となる管理組合の事業計画は、一般的に総会の議決事項として規約上定められていますが、大別して、年間事業計画と長期事業計画の2つに分かれています。

 

年間事業計画

事業計画は総会の決議事項となっており、定期総会で当年度の事業計画報告と、翌年度の事業計画案の承認を受けます。

このため、前理事会が提案した事業計画を、新理事会が執行することになるのです。当然、新理事会は計画策定に携わってないため、充分な引継ぎが必要となってきます。とはいえ、実状は役員の互選やその他の引継ぎ事項も多いため、なるだけ総会の場で質問をしておくこと良いと思います。

また、事業計画案は管理業者が作成してくることが一般的ですが、ほとんどの管理組合は、提案された事業計画をそのまま総会に提出するのではないでしょうか。

法定点検など必ず実行しなければならないものもありますが、植栽や清掃など、現状を確認しながら回数や内容をみて費用を削減していける余地はたくさんあると思います。是非、計画(予算)を硬直化せず、実状に合わせて見直してみてください。

長期事業計画

長期事業計画は、『長期修繕計画』と管理運営に関する『長期事業計画』があります。

『長期修繕計画』は、長期的展望に立って、建物を良好な状態を保つために、管理組合が適切な時期に建物、設備、外構等を計画的に修繕を行うよう、修繕の内容、周期、費用等を計画するものです。

標準管理規約によれば、25年以上を計画期間として、定期的(おおむね5年程度ごとに)見直しをすることが必要であるとされています。これは、エレベータなどの長期耐用年数を考慮に入れた修繕計画が必要だからです。

『長期事業計画』は、ライフスタイルの変化と年齢層の変化などを考慮して立案されるものです。

例えば、低年齢層の子供が多い構成であれば、自転車置き場等の拡充を考えなければなりませんし、高齢者層の増加であれば、手すり・スロープ等の設置が検討されます。また、情報化社会に対応するためのインターネットブロードバンド対応などもあります。

ほとんどの管理組合が輪番制としていますので、事業の継続性という観点からも長期事業計画の必要性が高くなっています。

 

 

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2012年 8月 26日 日曜日 8時 30分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の業務【用語辞典】

マンション管理

管理組合は、組合員の大切な共通財産であるマンションを維持管理し、全住民が快適に暮らせるマンションにしなければなりません。

そのためには、共用部分の保守修繕はもちろん、住民間の利害関係の調整、管理費や修繕積立金の会計業務、長期修繕計画の作成・変更など、やらなければならない業務がたくさんあります。

但し、業務を遂行するのに、毎度毎度全員を集めて話し合いや物事を決めるのは難しいため、日常的な維持管理等は、役員(理事)を選んで一定の範囲で業務の執行を任せます。

本来は『自主管理』するのが、費用的にも管理業務を把握する上でも理想だと思いますが、住民の多くが仕事を持っていることを考えると、現実的には中々難しいと思います。そのため9割以上のマンションは、業務の一部あるいはほとんどをマンション管理業者に委託しています。

管理業者との信頼関係は大切ですが、利益を追求する法人であることをお忘れなく。管理業務すべてを丸投げするのでなく、きちんと精査することが大切です。「自分の財産は自分の手で守る」という意識を持ちましょう。

 

標準管理規約に定められている組合業務

具体的な業務内容として、以下が定められています。

1)管理組合が管理する敷地および共用部分等(以下「組合管理部分」という)の保安、保全、清掃、消毒およびごみ処理

2)組合管理部分の修繕

3)長期修繕計画の作成または変更に関する業務

4)建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

5)宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

6)修繕等の履歴情報の整理および管理等

7)共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務

8)区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

9)敷地および共用部分等の変更および運営

10)修繕積立金の運用

11)官公署、町内会等との渉外業務

12)風紀、秩序および安全の維持に関する業務

13)防災に関する業務

14)広報および連絡業務

15)地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成

16)管理組合の消滅時における残余財産の清算

17)その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

専有部分の特別管理

専有部分であっても、管理規約によって組合管理対象物とすることができます。具体的には、雑排水管洗浄工事の際の専有管や、自動火災報知設備の室内感知器点検など、共用設備と一体となって運用したほうが適当と思われる専有設備です。

またよくあるケースとして、大規模修繕の際、共用部分と一緒に専有部分の設備更新を図ることがあります。

専有部分の用途制限など

区分所有法では、建物に有害な行為や共同の利益に反する行為をしてはならいと定め、専有部分の管理について規制できるとなっています。

但し、何がそれに当たるのか具体的ではないので、管理規約や使用細則で明確にしておいた方がよいでしょう

 

 

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2012年 8月 25日 土曜日 9時 24分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の法人化【用語辞典】

マンション管理

管理組合は、必ずしも法人化する必要はありませんが、最近法人化する動きが活発になっています。

通常の組合運営においてはそれ程大きな違いはありませんが、法人格を取得することにより、管理組合の社会的信用の向上や権利等が明確になります。

ちなみに一般の法人化していない管理組合は『権利能力なき社団』といわれています。

法人名義の不動産登記

電話加入権など取得した資産を登記しようとした場合、法人格のない管理組合では、管理組合名義での登記はできません。管理組合の代表者の個人名義にするか、区分所有者全員の共有にするしかないのです。

代表者個人名義にすれば、個人の財産との区別が困難となり、共有にすれば区分所有者の数が多い大規模マンションでは登記の手続きが煩雑になります。

管理組合財産の所有が明確になります。

組合財産の区分けが明確化

組合財産として一番大きなものは、管理費や修繕積立金です。

非法人の組合では、管理費等の銀行口座名は理事長名義になっています(もし管理業者名義の場合は、マンション管理適正化法でも規制されていますので、すぐに変更しましょう)。

理事長が急逝された場合など、預金の所有をめぐって相続人や債権者、あるいは管財人などと争う可能性が出てきてしまいます。

その点、法人化しておけば登記簿上、管理組合の財産であることが証明されるため、こうしたトラブルに巻き込まれる心配もなくなります。

また、ペイオフ解禁により、銀行口座を分散して預けていると思いますが、理事長が交替するたびに口座名を変更する事務の手間も大変です。

資金調達が円滑に

社会的信用が向上し、大規模修繕等での融資が金融機関から借りやすくなり、資金調達が円滑になると考えられます。

法人化するメリットは

管理組合法人の理事は登記事項なので、理事交代後2週間以内に登記しなければならないなど、わずらわしさがあります。

また、設立登記や理事変更登記などのつど登記費用がかかります。

管理組合法人の役員の任期は原則として2年、ただし規約に別途定める場合には3年以内の適宜の期間になります。

法人化するには

議決権の4分の3以上の特別決議により、法人格を取得することができます。

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければななりません。また『○×管理組合法人』という名称を決め、事務所を定める必要があります

規制の緩和

法人となるためには、区分所有者が30人以上必要だったのですが(人数要件)、平成14年の改正で撤廃されましたので、どのマンションでも法人化することができるようになりました。

 

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2012年 8月 24日 金曜日 10時 15分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

管理組合の組織構成【用語辞典】

マンション管理

1人のオーナーしか居ない一戸建てと違い、複数のオーナーが居るマンション(共有財産)は、区分所有者(オーナー)全員が一定のルールに従って協力して管理しなければなりません。

それぞれの区分所有者の意思をきちんと反映し、マンションの維持管理をスムーズに行うことを目的に構成される団体が『管理組合』なのです。

『管理組合』を一言でいうと、全住戸のオーナーで構成されたマンション管理の主体(組織)ということです。

管理組合をスムーズに運営するため、管理組合の中に『総会・理事会・理事』などといった組織や役割があります。どのように構成されているのかみてみましょう

管理組合の成立

マンションでは区分所有者関係が生じた瞬間から(マンション引渡し時)、管理組合が自動的につくられ、区分所有者全員が組合員となります(設立の手続きは必要ありません)。

その管理組合は、全員参加の開かれた民主的で長期的な見通しを持って適正に運営しましょうとなっています。また、住民も積極的に組合参加することが求められています。

組合員の資格

分譲マンションを購入した時点で自動的に組合員となりますが、もし住戸を売却したら、組合も自動的に脱会することになります。

組合員になれるのは1区分につき1人なので、所有者の家族(同居人)や、所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人(占有者)は組合員になることはできません。

また、1人で2区分以上の複数住戸を所有していても、区分所有者は1人なので、組合に入れるのはその人一人ということになります。但し、管理組合の総会の議決権は、所有している住戸分が与えられます。

組織構成

管理組合は、区分所有者が全員参加する最高意思決定機関の『総会』を最低でも年1回開催し、意思統一が図られます。

但し、日常的な維持管理業務についてたびたび総会を開いて区分所有者の意思を集約することはたいへんな作業です。 そこでマンションに係わる日常的な維持管理等は、役員(理事)を選んで一定の範囲で業務の執行を任せます。その業務執行機関が『理事会』となります。理事は総会で選任され、選任された理事の中で、理事長、副理事長などの役割を決めます(互選)。

また、管理組合の財産の状況と業務の執行状況を監査する『監事』も総会で選任します。

管理組合を株に例えると

管理組合の組織を、株式会社に例えると非常にわかりやすくなります。

管理組合の最高意思決定機関である『総会』は、株式会社の『株主総会』となります。管理組合で日常の案件を処理する『理事会』は、株式会社の『取締役会』となり、『理事長、理事、監事』は、株式会社の『代表取締役、取締役、監査役』となります。『管理業者』はさしずめ業務を委託する『アウトソーシング先』といった感じでしょうか。そして、『区分所有者』はもちろん『株主』です。

このように対比すると管理組合の各々の役割が理解しやすくなります。

複数の管理組合

複数の管理組合が並存することがあります。

棟が複数存在する大型物件など、1棟ごとの『棟管理組合』と全体を管理する『団地管理組合』が並存します。この場合、それぞれの管理組合は管理する対象が異なるだけで、管理組合の上下関係はないとされています。

組合員でないマンション居住者の義務

組合員は区分所有者ですから、同居している家族は組合員になることができないのは、前述した通りです。

但し、組合員でないマンション居住者も、総会での決定事項や規約を守らなくてはなりません。具体的には、区分所有者の家族である『同居人』、区分所有者の相続人である『包括承継人』、区分所有者からマンションを購入した『特定承継人』、区分所有者から賃借してきる『占有者』が挙げられます。

 

 

 

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2012年 8月 23日 木曜日 9時 41分 | Category: 2chまとめ, マンション管理, 購入 |

【耐震強度偽装】姉歯元建築士に7400万円賠償命令!【2chまとめ】

マンション写真1 :仮眠しても寝不足φ ★ 2012/07/30(月) 18:27:35.42 ID:???0
◆姉歯元建築士7400万円賠償命令 マンション購入者に

姉歯秀次・元1級建築士による耐震強度偽装があった分譲マンション
「グランドステージ鶴見」(横浜市鶴見区)の住民ら54人が、姉歯元建築士に
損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(植垣勝裕裁判長)は27日、請求通りに
7400万円の支払いを命じる判決を言い渡した。

判決によると、住民らは2000~05年にマンションを購入。同年11月ごろ、
姉歯元建築士による耐震偽装が発覚した。

判決は「マンション倒壊の不安を感じたり、転居を余儀なくされたりした。
訴訟にも多くの時間と労力を使い、精神的負担は大きい」として、1戸あたり
200万円の慰謝料を支払うよう命じた。

姉歯元建築士は、建築基準法違反などの罪で懲役5年の実刑判決が確定している。

朝日新聞 2012年7月28日
http://www.asahi.com/national/update/0728/TKY201207270811.html

2 :Ψ 2012/07/30(月) 18:29:40.17 ID:eppR/Fr+0
結局、役所のハンコは役立たずだね
それなら確認申請なんかいらないだろ

3 :Ψ 2012/07/30(月) 18:31:45.12 ID:q6Oy+ttn0
こーゆー払えっこない判決だして
いったいどーすんのバカ

4 :Ψ 2012/07/30(月) 18:32:44.43 ID:O6lgUhIR0
まだやってたのか

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2012年 8月 22日 水曜日 10時 37分 | Category: 2chまとめ, マンション管理 |

マンションの大規模修繕について【2chまとめ】

マンション写真

1 :名無し不動さん 2009/11/12(木) 23:03:39 ID:ebUAVSbS
語ろう。
資産価値の維持・向上のために。

2 :名無し不動さん 2009/11/12(木) 23:33:16 ID:f3gZmkQo
大事なんだがマンション住民が無関心。
修繕積立金値上げしようとするとうるさいけど。

3 :名無し不動さん 2009/11/13(金) 00:38:30 ID:XezT9p9I
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20011029p4000p6.html
管理や修繕計画に無関心な管理組合があまりにも多い

4 :名無し不動さん 2009/11/13(金) 01:22:12 ID:KfEZk5HE
100年マンションは100年間の長期修繕計画書を用意すべきだ。

8 :名無し不動さん 2009/11/14(土) 02:44:54 ID:goh0e9bp
長期修繕計画書って作るの大変すぎ、
見直すのはもっと大変だ。

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2012年 8月 21日 火曜日 10時 20分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

区分所有法とはなんだ?【用語辞典】

マンション管理

マンションの管理室

 一戸建てと違い共同生活をするマンションは、共有財産の保護と円滑に暮らために一定のルールが必要です。

そこで昭和37年に制定されたのが、マンション居住者の基本的な権利と義務、共同管理のルールを定めた『建物の区分所有等に関する法律』(略称「区分所有法」)という法律です。制定後もマンションのIT化や老朽化の進展に対応すべく、何回かの改正を経ています。

 

管理組合

マンションでは管理組合が自動的につくられ、区分所有者全員が自動的に組合メンバーとなります。

※但し、管理組合という言葉は、区分所有法にはあまりはっきりとは出てきません。『区分所有者の団体』と表現されています

管理組合は法人化することができ(管理組合法人)、メリットとしては、融資や財産管理などが容易になるなどがあります。法人化しない組合は、管理者(理事長)の個人名義になり、公私混同の危険性や理事長が替わるたびに名義人を変更する手間などが掛かります。

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2012年 8月 20日 月曜日 8時 59分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

専有部分と共有部分の境目はどこだ?【用語辞典】

マンション管理

マンションの玄関は誰のもの

マンションの専有部分は自己管理、共用部分は管理組合が維持管理するというのは、みなさんもご存知のことと思います。それでは、その境界線はどこですか?と聞かれてきちんと答えられる人は少ないでしょう。

区分所有法では、専有部分以外は共用部分だというかなりアバウトな表現だけです。

マンション標準管理規約では、もう少し踏み込んで範囲を示しています。躯体部分を除く天井・床及び壁、玄関扉のうち錠及び内部塗装部分を専有部分とし、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとなっています。

但し、それでもはっきりしていない箇所があります。修繕費用は持ち主が負担することになりますので、しっかり認識することが大切です。

それでは、現状の区分けを見てみましょう。

天井・床・壁

マンション標準管理規約では、『天井、床および壁は躯体(くたい)部分を除く部分を専有部分とする』となってます。それでは壁のうち、共用部分(躯体)と専有部分の境界はどこなのでしょうか?

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2012年 8月 19日 日曜日 10時 51分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

使用細則とはなんだ?【用語辞典】

マンション写真

管理規約が建物の管理または使用についてのマンションの『憲法』とすれば、使用細則は、トラブルを未然に防止し、安全で快適なマンションライフを確保するための『ルールブック』です。

集会室やゴミ置き場など共用施設の使い方、ペットの問題、駐輪・駐車といった事柄は、マンションの立地、構造や設備によって違いがありますし、居住者のライフスタイルの違いにも大きく影響されます。それだけにマナーやルールの遵守は、快適なマンション生活を送るため、非常に大切なことです。

使用細則は、一般的に管理規約と同時に作成され、同時に発効されています。

使用細則で一般的に規定の対象となるもの

1)専有部分の用途制限に関すること

2)ペット飼育の用途制限に関すること

3)ピアノなど楽器の演奏時間や夜間のステレオ・テレビ等の音量制限に関すること

4)悪臭や煤煙・漏水等の防止に関すること

5)危険物や重量物の搬入の禁止・制限に関すること

6)専有部分の増改築の禁止に関すること

7)専有部分のリフォーム(模様替えその他各種)工事の制限または実施方法に関すること

8)塵芥の処理に関すること

9)屋上、階段室、廊下、エレベーター、集会室など共用部分や附属施設の利用方法、あるいはバルコニー、専用庭、駐車場など専用使用部分の使用方法に関すること

10)看板、広告物等の掲示の禁止・制限に関すること

中高層住宅の使用細則モデル

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2012年 8月 18日 土曜日 9時 56分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション標準管理管理委託契約とはなんだ?【用語辞典】

マンション写真

消費者保護等の観点から、マンション管理適正化法で『マンション管理業者は、管理の委託を受ける契約を締結したときは、書面を交付しなければならない』と規定されました。

その書面の標準モデルが、マンション標準管理委託契約書です。管理業者に対してその使用を義務付けてはいませんが、活用するようにとの通達も出されています。

ほとんどの場合、物件を購入した際に分譲会社系列の管理会社に決まっていると思います。

そのサービス内容や費用が妥当か、また不利な条文などがないか、お手元の管理委託契約書とマンション標準管理委託契約書とを比較してみるのも良いでしょう。

調査では、標準管理委託契約書に概ね準拠している管理組合は、89.4%とほとんどの管理組合参考にしているという結果になっています。これは、管理業者側が率先して導入を図っていることが伺えます。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

委託業務範囲の明確化

管理業務の主体はあくまで管理組合です。本来は管理組合が行うべき業務の一部を管理業者に委託するのですから、その範囲を明確にしておくことは大切です。

当然、その委託内容によって業者への支払手数料も変わってきます。

委託費用の見積もり提示

管理業者は事業年度開始前に、委託された業務の費用見積もりを提示し、その承認を受けなければならないことになっています。

通常、前年実績を元に次年度の予算組みを行いますが、削れるものがないか、また金額について妥当か内容をよく精査することが大切です。

とはいえ、世間相場がわかりにくいのも事実です。今後、できるだけ比較情報を提供していこうと思っていますので、参考にしてください。

平成15年度の改定

1)『マンション標準管理委託契約書』へ名称変更

2)契約更新は3ヶ月前までに申し出

3)出納業務や財産管理(管理会社と分別管理)について詳しく規定

4)管理委託費の内訳明示(事務管理業務費・管理員業務費・清掃業務費・建物設備管理業務費など)

5)緊急追加出資などの管理会社免責事項

 

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2012年 8月 17日 金曜日 9時 43分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション標準管理規約の改正ポイント【用語辞典】

マンション写真

 管理規約は、マンション生活での基本的なルールを定めた、管理組合の憲法とも言われるものです。但し、マンションを取り巻く環境は変化しており、それにあわせて何回か改正をしています。

平成13年8月にマンションの管理の適正化の推進に関する法律、平成14年12月にマンションの建替えの円滑化等に関する法律が施行されたほか、平成15年6月には建物の区分所有等に関する法律の一部改正が施行され、法制度の充実が図られました。

このような状況に対応するため、標準管理規約も平成16年に改正されましたが、調査では、それを認知している区分所有者は45.9%と半数に満たない結果となっています。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

以下、改正ポイントをまとめると、

マンション管理士などの専門家の活用規定の新設

管理組合が、マンション管理士や弁護士などに相談、助言、指導などの援助を求めた場合、その費用を管理費で支出できるようになりました。

建替えに関する規定の整備

建替え円滑法、区分所有法の改定を踏まえ、建替え決議をする場合の合意形成に必要な調査も管理組合の業務と認め、その費用は修繕積立金からとりくずせるなどの規定が設けられました。

続きを読む・・・・・ マンション標準管理規約の改正ポイント【用語辞典】

2012年 8月 16日 木曜日 10時 35分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション標準管理規約とは?【用語辞典】

マンション写真

共同生活をするマンションにおいて、快適に生活するにはルール(管理規約)が必要です。そこで国土交通省は標準モデルとして『マンション標準管理規約』を作成しました。

管理規約は、マンション生活での基本的なルールを定めた、管理組合の憲法ともいわれるものです。但し、全てのマンションがマンション標準管理規約への変更を強制しているわけではなく、それぞれの実態に応じてカスタマイズして問題ありません。あくまで参考という位置付けです。

調査では、標準管理規約に概ね準拠している管理組合は、60.5%とあまり多くはない結果となっています。また、38.1%が標準管理規約の存在自体を知らないと答えるなど、マンション管理に対する意識の低さが伺えます。

※国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』より

以下、要点をまとめる

 

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2012年 8月 15日 水曜日 21時 31分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンション管理適正化法とは?【用語辞典】

マンション写真

マンションに関する法律は『区分所有法』だけでしたが、マンションの増加により発生し始めた管理を巡る様々なトラブルにはとても対応し切れません。そこで必要にかられて『マンション管理の適正化の推進に関する法律』(略称「適正化法」)が制定されました。

マンション管理の基本ルールと管理組合の支援制度の創設、管理組合・管理業者・売主(デベロッパー)の三者それぞれの責任を明確にしています。

最大の特徴は、住民(管理組合)に対し、自分たちの財産は自分たちで守るよう、マンション管理の主体性を持つことを強く要望していることです。これは、様々なトラブルや問題は住民が無関心では何も解決しないということを認識しているからだと思います。

 

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2012年 8月 14日 火曜日 23時 05分 | Category: マンション管理, 用語辞典 |

マンションの定義【用語辞典】

マンション用語

『マンション』って聞くと、皆さんは鉄筋コンクリート造の大規模な集合住宅をイメージしますか?

マンションは本来『Mansion=大邸宅』という意味なので、私たちがイメージとは少し意味合いが違っています。ただ『中高層共同住宅』や『区分所有建物』では浸透しずらいと考え、馴染みのある『マンション』という名称が法律用語としてもそのまま採用されたようです。

それでは、法律でどのように『マンション』が定義されているかみてみましょう。

 

区分所有法での定義は?

『一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる』

建物が各住戸(部屋)に分かれている構造になっていて、各部屋をそれぞれの人が所有できるということです(=区分所有)。

また、住居に限らず、店舗や事務所・倉庫など用途制限がないことを示しています。これは、元々が区分所有建物に関する法律なので、マンションのことだけを規定せず事務所ビルや倉庫にもあてはまるからです

 

マンション管理適正化法での定義は?

1)二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設

これは、建物が2住戸(部屋)以上で2人以上の区分所有が居るというところまでは『区分所有法』と同じで、最低1つは住宅として使用している部屋があることと、敷地や駐車場などの附属施設についてもマンション(の一部)であることが明確になりました。

2)一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にある①に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

これは団地の定義です。1区画に複数の棟(建物)があって、敷地や付属施設を共有していることをいっています。

まとめると

マンションって鉄筋コンクリート造とか、3階以上の中高層とかの建物構造上の制限はなかったのです。

そうすると、木造2階建てのアパートもオーナー(区分所有者)が複数居ればマンションとなりますし、複数オーナーが居るビルの場合も、居住用の部屋が1つでもあればマンションということになるんです(あくまでもマンション管理適正化法的にはということですが・・・)。

逆に、鉄筋コンクリート10階建のワンルームマンションも、オーナーが1人の場合、法的にはマンションとは言えないのです。ただ周囲はマンションだと思っているでしょうし、マンションという名称を使ってもなんら問題はありません。適正化法の拘束を受けないというだけです。

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2012年 8月 13日 月曜日 11時 45分 | Category: 2chまとめ, マンション, 購入 |

6月首都圏マンション発売、前年比+16.4% 10カ月連続で契約率70%超え【2chまとめ】

マンション供給
1 :やるっきゃ騎士φ ★ 2012/07/18(水) 15:01:41.36 ID:???
[東京 18日 ロイター] 民間の不動産経済研究所が18日発表した
マンション市場動向によると、6月の首都圏マンション発売戸数は4007戸となり、
前年比16.4%増となった。
首都圏のマンション契約率は78.7%で、好不調の分かれ目とされる70%を
10カ月連続で上回った。
同時に発表した2012年上期(1─6月)の発売戸数は2万0746戸で、
同14.0%増だった。

マンション供給

6月の販売在庫数は、高い契約率を続けていることもあり、
前月比165戸減の4996戸となった。
1戸当たりの価格は4458万円で前年比1.1%下落。
同研究所では、7月の発売戸数を5000戸と見込んでいる。
国会で法案を審議中の消費税率引き上げをにらんだ影響について、駆け込み需要などの
動きは、現段階で明確には見られていない、という。

上期実績は東日本大震災からの反動増もあり、発売戸数が前年比14%の増加と
なった。下期の供給は3万2300戸の見通しで、年間では同19%増となる
5万3000戸を見込んでいる。

ソースは
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPTK085196420120718
■不動産経済研究所 http://www.fudousankeizai.co.jp/
12/07/18  2012年6月度版首都圏マンション・建売市場動向 (PDF : 89KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

12/07/18  2012年6月度版近畿圏マンション市場動向 (PDF : 74KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/kinki.pdf
《近畿圏のマンション市場動向》
・発売は11.0%増の2096戸、2カ月連続2000戸越え。
・契約率は81.6%とほぼ6年ぶりに80%越え。在庫は6カ月連続減少。

12/07/18  2012年首都圏マンション市場動向(上半期) (PDF : 39KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto2012.1-6.pdf
12/07/18  2012年近畿圏マンション市場動向(上半期) (PDF : 21KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/kinki2012.1-6.pdf

3 :名刺は切らしておりまして 2012/07/18(水) 15:16:16.21 ID:T7+wNuoL
前年比なら、そりゃそうだろう

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2012年 8月 12日 日曜日 11時 42分 | Category: 2chまとめ, 戸建て, 購入 |

「エコ住宅」 購入電力88%削減・・本当か!【2chまとめ】

エコ住宅
1 :やるっきゃ騎士φ ★ 2012/08/03(金) 10:28:39.42 ID:???
大阪ガスと積水ハウスは2日、ガスで電気とお湯をつくる燃料電池に、
蓄電池や太陽光発電パネルを組み合わせた「エコ住宅」の実証実験の
結果を公表、電力会社から購入する電力を年88%削減したと発表した。
燃料電池などがなければ年約21万円が掛かっていた光熱費は、
売電による収入で相殺されてゼロとなり、約10万円が手元に残った。
両社は蓄電池などのコストを下げ、2015年までに市場への投入を
目指す。

エコ住宅

 

3人家族が一戸建てで実際に暮らし、購入電力のデータを取得。
11年7月から12年6月までの1年間を分析、購入電力は
年4830キロワット時から584キロワット時に削減できた。
(共同)

ソースは
http://www.chunichi.co.jp/s/article/2012080201002275.html
■大阪ガス http://www.osakagas.co.jp/index.html
2012年8月2日 「スマートエネルギーハウス」3電池住宅として国内初の長期居住実験を実施 ~年間▲88%の節電、▲103%のCO2排出量削減、▲31万円の光熱費削減効果を実証~
http://www.osakagas.co.jp/company/press/pr_2012/1198387_5712.html

2 :名刺は切らしておりまして 2012/08/03(金) 10:37:03.72 ID:ct3qSt5d
メンテ費用はスル~

3 :名刺は切らしておりまして 2012/08/03(金) 10:40:34.54 ID:z93Khbnz
パネルと蓄電池の耐用年数しだいだね。

10年以内に初期導入の元が取れて、15年位にはメンテ費用分込みの+が出るなら良いけれど。

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2012年 8月 11日 土曜日 11時 35分 | Category: オフィス, レンタルオフィス, 海外, 韓国 |

韓国のレンタルオフィス

韓国レンタルオフィス

レンタルオフィスというと安くて小さくて・・というイメージがあるかもしれません

日本の場合は比較的共有スペースが少なく、半坪程度(畳1畳程度)の個室が鶏小屋のように

並んでいるのがレンタルオフィスとなっていませんか?

海外ではレンタルオフィスというのは、通常借りるより遙かに賃貸料金が高く、そのかわり秘書や共有スペースが

充実している、いわゆる「サービスオフィス」というカテゴリーになっている

今回は韓国のサービスオフィスのレポートです韓国のレンタルオフィス

 

続きを読む・・・・・ 韓国のレンタルオフィス

2012年 8月 9日 木曜日 10時 28分 | Category: マンション, マンション管理, リゾート, 中国, 海外, 購入 |

中国マンション事情その2

中国マンション事情その2

今回は冬の中国(瀋陽)のマンションを見てみましょう

友達のマンションを撮影させてもらいました

上と下の写真は友達のマンションの窓から見た風景

中国のマンションはこのように一般庶民用マンション(ちょうど日本の公団みたいなもの)

といわゆるマンションのようなものの2つにわかれる

 

中国マンション事情その2

 

中国マンション事情その2

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2012年 8月 8日 水曜日 1時 23分 | Category: マンション, リゾート, 中国, 海外, 購入 |

中国マンション事情その1

 

中国フ不動産屋中国上海の不動産屋さん

見た目は日本とほとんど同じ

入口の窓には全面に物件情報が貼られている

周りに比べて電気も明るく(なぜか普通のお店は電気が暗い!)入りやすくなっている

新築の住宅やマンションも陳列してあり、そこが日本と違うところ

このお店はちょうど上海リニアの駅の下にあった

中国不動産、マンション

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2012年 8月 7日 火曜日 9時 25分 | Category: 資格 |

マンション管理士試験平成24年度版

マンション管理士試験平成24年度版

マンション管理に関しての資格で難しいのが「マンション管理士」です

これは管理組合へのコンサルタント等を行うのに適した資格です

試験は国土交通大臣の指定で財団法人マンション管理センターが実施する物で

平成24年度は11月25日に実施されます

受験費用は9400円
不動産教科書 マンション管理士テキスト&問題集 2012年版平成24年版 楽学マンション管理士 (楽学シリーズ)マンション管理士・管理業務主任者Wマスターブック〈2012年版〉

 

 

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2012年 8月 6日 月曜日 9時 57分 | Category: 資格 |

管理業務主任者の資格試験平成24年度版

管理業務主任者試験

マンションの管理業務を行うのに必要な資格があります

それが「管理業務主任者」資格です

この資格者がいないと管理業務を行うことが出来ません

管理業務を行っている会社は基準に従って一定の管理主任者を設置しなければいけません

主任者として業務を行うには

1.管理業務主任者試験に合格をして

2.①管理業務に2年間従事するか②登録実務講習を受けて

3.国土交通大臣の登録をうけて管理業務主任者証の交付をされる

ものです

平成24年度の実施試験は平成24年12月2日に実施されます(合格発表は25年1月18日)

申し込みは9月3日から10月2日まで

受験手数料は8900円
平成24年版 楽学管理業務主任者 (楽学シリーズ)管理業務主任者過去問題集〈平成24年度版〉管理業務主任者基本テキスト〈平成24年度版〉2012年版U-CANのマンション管理士・管理業務主任者ここが出る!重要論点スピードチェック (U-CANの資格試験シリーズ) (U-CANの資格試験シリーズ)不動産教科書 管理業務主任者テキスト&問題集 2012年版

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2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

マンションの維持管理問題その1

マンション管理費の構造(明細)

マンション管理費はいったい何に使われているのか?また相場はどれくらいか?管理費一式などでなく、マンション管理の作業内容ごとに費用を把握することが大切です。

意外に多い管理費項目

マンション管理の費用(作業)項目は、思っているよりも多種多様です。

管理費用一覧(一例)

管理事務 事務管理業務 出納、会計(収支管理)、管理運営(修繕計画・理事会サポート)
管理員業務 受付、設備点検、業者監理、業務報告、管理補助(滞納督促)
緊急対応業務 24時間電話受付、要員出動による緊急措置
設備管理業務 建物巡回点検 法定点検=年1回
消防点検 法定点検=総合:年1回、機器点検:半年1回
エレベーター保守点検 法定点検=年1回
機械式駐車場保守 可動式の駐車場
宅配ロッカー保守 機械監視
貯水槽清掃 法定点検及び清掃=年1・2回
清掃業務 日常清掃(清掃員)、定期清掃(専門業者)
管理報酬 外注している管理員や清掃人の管理
メンテナンス 植栽 剪定、堆肥、害虫駆除(消毒)、芝生管理
雑排水管清掃 汚水・雑排水・雨水管の清掃
その他修繕 長期修繕計画外の設備故障などによる修繕
他経費実費 水光熱・通信 電気・水道 共用部分の電気・水道代
電話・インターネット 管理人室の電話、マンション用光ファイバー敷設
ケーブルTV 電波障害などにより契約している場合
マンション保険 火災保険 火災、落雷、破裂爆発、風災・雪災・ひょう災、水漏れ、騒じょう、落下
施設賠償責任保険 特約(外壁が剥がれ落ち通行人に怪我、共用部分の給排水管漏水)
その他 支払手数料 入金手数料、残高証明書
共用備品・消耗品 電球・蛍光灯、掃除用品
管理組合運営 コピー代、他の集会室借り費用
雑費 その他

 

管理の見直しや最適化を図るには、まずは管理費用の内訳をきっちりと把握することが重要です。管理費一式など内訳が不明の場合は、毎年の管理委託契約の際、費用明細を明らかにするように要望してみましょう。

 

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2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

適切なマンション管理とは?その4

贅沢していたらキリがない!管理業務に優先順位を付けよう

最低限必要な管理業務を委託

大抵の場合、分譲時ママの管理委託契約は高めです。長期的視点でみると、日常の管理費を抑え、将来の修繕費用に備えることが安心で安全なマンション生活の基本です。

贅沢していたらキリがない!管理業務に優先順位を付けよう

マンションの管理業務には、必ず発生する費用(光熱費・法定点検)、やらなければいけないけど自分たちでも出来る業務(組合運営・出納・会計・清掃・植栽・点検)、やらなくても済む業務(受付・緊急対応)などがあります。

 

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2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

適切なマンション管理とは?その3

企業同様、マンション管理にもリスクマネジメントが求められる

管理リスクの最小化

自然災害や事故など、生活におけるリスクはたくさんあります。また共同生活するマンションには、特有のリスがあります。マンション特有のリスクにもきちんと備えておくことが大切です。

企業同様、マンション管理にもリスクマネジメントが求められる

競争の激しい企業が存続していくには、収益確保だけでなく、リスクマネジメントが欠かせません。マンション管理も同様です。マンションは競争に 晒されているわけではありませんが、想定されるリスクに対して、長期的な視野に立って検討していくことが求められます。残念ながらほとんどの管理組合は、 発生した問題に対処するだけの組合運営になっています。

 

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2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

適切なマンション管理とは?その2

マンション管理に関心を持つ大きなきっかけは?

良好なマンション管理体制

いくら現状のマンション管理状況に問題があるからといって、自分ひとりで奮闘しても空回りするだけです。課題を解決していくためには、体制作りが大切です。

マンション管理に関心を持つ大きなきっかけは?

マンション管理に対して、分譲時には興味も関心もなかった区分所有者(マンションオーナー)が、関心を持ち始めるきっかけが修繕積立金の値上げ です。住宅ローンで四苦八苦している中、分譲2~3年後ぐらいに、このままの積立額では大規模修繕時に不足が出ることを管理会社から突き付けられるため、 マンション管理について深く考えることが多いようです。
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2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

適切なマンション管理とは?その1

適切なマンション管理とは?

もし一戸建てに住んでいたとしたら、必要となったメンテナンス等を専門業者に適宜発注するはずで、管理会社にすべてを丸投げするようなことはし ないと思います。マンションの管理についても、基本的には同じです。管理会社の計画をすべて鵜呑みにせず、管理組合が主導的に決めることが重要です。

とはいえ、管理知識もなく不安な部分もあるかと思います。まずは、現状の問題と思われる点を管理組合内で共有し、意識づくりとちょっとした体制変更から始めてみると良いでしょう。

マンション管理にはソフトとハードがある

ハード(建物維持)とソフト(組合運営)

適切にマンション管理するには、建物や設備を維持するためのハード部分の管理と、組合運営を円滑に行うソフト部分の管理の両方をきちんと行うことが大切です。

マンション管理にはソフトとハードがある

 

 

2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

マンションの維持管理問題その4

スケールメリットのない小規模マンション

特に厳しい小規模マンション

数の論理からいっても、小規模マンションは非効率な管理にならざるを得ません。小規模マンションオーナーは、元々が厳しい条件であることを認識して対応することが大切です。

スケールメリットのない小規模マンション

売上の絶対額が少ない小規模マンションでも、管理会社のフロントマンを配置し組合運営サポートを行うなど、規模に関係なく必要な業務があります。このため、コストを抑えることが大規模マンションに比べ格段に難しいと言えます。
もちろん大規模マンションの方がエレベーター(基数)などをはじめ管理する設備が多くなるため、管理費絶対額が高いのは当り前ですが、世帯あたりで割れば当然抑えることが可能です。

2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

マンションの維持管理問題その3

重くのしかかるマンションのランニングコスト

住いの崩壊、マンションのスラム化

国家でさえデフォルト(債務不履行)になるかどうかニュースとなっている時代です。単なる私有財産でしかないマンションのデフォルト(財政破綻)は、充分にあり得る話です。

重くのしかかるマンションのランニングコスト

マンション生活を維持するためには、管理費・修繕積立金・住宅ローン・固定資産税など様々なランニングコストが掛かります。
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2012年 8月 5日 日曜日 17時 31分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

マンションの維持管理問題その2

マンション管理業界の仕組み

 

なぜ管理費は高止まりするのか?

バブル崩壊後の長期不況によって、世の中の物価は下がり続けていますが、マンション管理費だけはほとんど下がっていないようです。なぜ下がらないのでしょうか?

マンション管理業界の仕組み

管理会社や管理形態・管理費などは、マンション分譲時に決まっています。ほとんどの場合、マンション分譲会社の系列会社となっています。このため、管理会社の収益となる「管理費」は、高めに設定されています。
逆に管理組合の修繕貯金である「修繕積立金」は、マンションの販売促進のため低めに設定されています。このため、修繕積立金は入居後に徐々に値上げされることが一般的です。

 

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2012年 8月 5日 日曜日 16時 53分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

マンションの管理費を下げる方法その2

本当に必要な管理業務だけを委託

従来のマンション管理との比較

スマ管は管理組合が自主的に管理することを全面的にサポートしていきます。スマ管は管理組合が自主的管理をするための情報が豊富です。

本当に必要な管理業務だけを委託

マンションを自主的に管理するということは、決められた管理業務をそのまま継続するのではなく、本当に必要と思われる業務を自らが選択することです。限りある予算を有効に活用するのは当り前のことです。

 

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2012年 8月 5日 日曜日 16時 41分 | Category: マンション, マンション管理, 賃貸, 購入 |

マンションの管理費を下げる方法その1

管理会社主導から管理組合主導へ

自主的なマンション管理を支援

管理組合が実際の管理作業を行う「自主管理」でなく、管理を主導的にコントロールする「自主的管理」を提唱しています。

 

管理会社主導から管理組合主導へ

普通、区分所有者(マンションオーナー)は、毎月高額な管理費を支払っているのですから、管理会社がすべて責任を持って管理してくれるはずだと 思っています。決して間違いではないのですが、ただ管理会社はあくまで契約書で取り交わした業務のみしか行いません。ここに大きな勘違いがあるのです。
つまり管理会社は契約範囲の管理について責任を持っているだけなので、修繕費用が嵩み積立金が高額になろうがお構いなしです。むしろ高額な積み立てができる管理組合は、それだけ予算を持っているということで、良いお客さまといえます。

 

 

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2012年 8月 5日 日曜日 15時 02分 | Category: 2chまとめ, マンション, 購入 |

嫁が「マンション買え」とうるさい。【2chまとめ】

マンション

1 :名無し不動さん 2010/04/23(金) 14:37:24 ID:Ryl094G6

勤め人のうちはリストラ・転職・転勤にも耐えられるよう、賃貸で便利な所に住み、
子供が出来たりしたら、その時の状況に合わせて、ニーズの合う所に引越しする。

そして定年になって働く必要が無くなったら、ド田舎だけど空気が綺麗な所にボロ屋を一括で買い、そこで住む。
老後は一人ないし夫婦二人の生活なので、広い部屋も要らないから、
不便なド田舎の狭小中古住宅を安く買って終の棲家とする。

嫁に、上記プランを話したら、
執拗に「今のうちにマンション買ったほうがいい」と言われた。
なんでだろう?

2 :名無し不動さん 2010/04/23(金) 15:17:31 ID:???

嫁がバカだから

3 :名無し不動さん 2010/04/23(金) 16:58:41 ID:???

ドントマンションイット

4 :名無し不動さん 2010/04/24(土) 20:29:49 ID:???

多分、ワイドショーあたりが派手に宣伝してるんだろ

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2012年 8月 4日 土曜日 12時 46分 | Tags: | Category: 2chまとめ, マンション, 賃貸, 購入 |

マンションの1階にあると便利な店【2chまとめ】

マンション

1 :774号室の住人さん 2010/12/17(金) 20:50:49 ID:8IEsHzt5
パン屋・クリーニング屋

コンビニはたむろする馬鹿がいるので少し離れた所がいい。

2 :774号室の住人さん 2010/12/17(金) 21:03:30 ID:oLpkLgb2
飲食店は匂いが気になりそうだけど、喫茶店やパン屋ならいいね

、お花屋さん

和みそう…

3 :774号室の住人さん 2010/12/17(金) 21:16:21 ID:5yxJE7P4
純喫茶

4 :774号室の住人さん 2010/12/17(金) 21:20:43 ID:H9RHR2+V
銭湯

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2012年 8月 1日 水曜日 14時 35分 | Category: ハワイ, リゾート, 購入 |

ハワイマンション探訪

ハワイマンション

さぁ!それではハワイでマンションを購入しましょう

 

ハワイに住みたい! (失敗しないための、とっておきのハワイ移住計画)
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2012年 7月 30日 月曜日 3時 06分 | Category: スペイン, リゾート, 海外 |

スペインの建物

スペイン

スペインの建物を見てみましょう

 

海外プチ移住という生き方―かしこく生きる豊かに暮らす
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小川 浩司郎
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2012年 7月 30日 月曜日 2時 22分 | Category: リゾート, 海外, 英国 |

イギリスのマンション!

イギリスのマンション

イギリスのマンション

ここはイギリスのマンション!

非常に古く歴史のある集合住宅です

 

死ぬまでに見たい世界の名建築1001
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マーク アーヴィング
エクスナレッジ
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2012年 7月 29日 日曜日 14時 38分 | Category: マンション管理, リゾート, 賃貸, 購入 |

三井不動産

 

 

 

 

三井不動産は日本を代表する総合不動産会社の1つです

総合不動産業とは

ビル事業:再開発、事務所用ビルディングの開発、運営

商業施設施設事業:大型商業施設の開発、運営、リゾート施設の開発、運営

住宅開発事業:住宅用地,マンション、戸建て、等の開発、運営

 

2012年 7月 20日 金曜日 11時 17分 | Category: マンション管理, 購入 |

マンション買うやつはアホ

いつかはマンションを買う

なんて考えてるやつはいるか?

俺は絶対にお勧めしないゼ!

なんでかって

そりゃー決まってるだろ

日本は地震国だぜ

この前の新浦安見ただろ!

ましてや高層マンションなんて買ったらモー大変

いつもは偉そうにしてるけど、なんかあったら

1.まず簡単に地上に出れない(降りれない)

2.非常職などを供給できない

3.なんといっても揺れがひどい

4.躯体や土台がひび割れる

5.簡単に修繕できない

・・・・・・・・・・

掲げたらきりがないがこれから細かく説明してやろう

ん?

しおれでも高層マンションに住んでみたい

わかった、そういう時は「賃貸にしろ!」

三井や住友のマンションだと高すぎるかもしれないが

公団(UR)の賃貸マンションで

今は高層タイプで人気エリアのものが多くある

大体20万以上から35万以内で借りれるゼ!

まぁしばらく住んでみてどうしても買いたいのなら

買えば良い

でも年とっても住めると思うか?

2012年 7月 19日 木曜日 16時 48分 | Category: マンション, マンション管理, リゾート, 海外, 賃貸, 購入 |

こんにちは!住宅探しマンション探しマンション管理のプロが教えます!

living2living1

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